Стоимость аренды жилья в Испании снизилась

Цены на испанскую недвижимость в 2021 году: статистика, обзор трендов и прогнозы специалистов

  1. Тенденции: влияние Covid-19 и другие
  2. Динамика цен в 2020 году
  3. Средняя стоимость жилья по регионам
  4. Цены в столицах
  5. Таблица: примеры цен на побережье в начале 2021 года
  6. Прогноз на 2021 год

1. Тенденции: влияние Covid-19 и другие

  • Дефицит новостроек

Весной 2020 года, когда стало ясно, что эпидемия коронавируса вошла в нашу жизнь всерьез и надолго, некоторые испанские эксперты предрекали резкое падение цен на рынке местного жилья. Однако, некоторые последующие события имели противоположный эффект: 9 июня в Испании вступил в силу указ “О борьбе с последствиями эпидемии COVID-19 на рабочем месте”. Теперь на всех стройках обязательно использование дезинфицирующих средств, а работники вынуждены трудиться в масках и перчатках в любую жару, не говоря о социальной дистанции и других правилах. В результате таких мер, по словам застройщиков, себестоимость работ увеличилась почти на 7%, а скорость строительства снизилась.

Уже летом тема надвигающегося дефицита новостроек стала одной из центральных в испанских СМИ. Так, согласно расследованию редакции издания El Pais, в 2020 году Испания недополучила каждую третью новостройку. Из-за прихода Covid-19 некоторые застройщики отказались от планов или взяли паузу. Таким образом, в 2020 году в стране поступило в эксплуатацию около 70 тысяч домов вместо 106 тысяч в 2019-м.

Дефицит новостроек вкупе с увеличением себестоимости строительства привёли к тому, что к началу осени цена на испанские новостройки достигла максимума за последние 10 лет: €2472 за квадратный метр. Об этом сообщает Idealista со ссылкой на исследователей из Appraisal Society.

  • Рост внутреннего спроса и изменение предпочтений

Данную тенденцию связывают с желанием людей держаться подальше от крупных городов и больших скоплений людей и, таким образом, снизить вероятность заражения коронавирусом. К тому же, за время карантина многие испанцы переориентировались на жизнь в менее загруженных районах, а также на помещения с террасами и большим количеством света (в марте, с началом пандемии, около 8% испанцев жили в помещениях с окнами исключительно в патио, то есть без вида на улицу.

Таким образом, в 2020-2021 годах для испанца лучше свой маленький дом, чем большая квартира. Отдельные комнаты и деление на зоны лучше, чем одно большое пространство. Также дополнительную ценность получили открытые площадки, такие как террасы и балконы.

По данным испанского портала Fotocasa, с начала эпидемии Covid-19 в Испании значительно увеличилось число запросов на деревенские фермы (+46%), виллы (+36%) и дома на двух хозяев (+24%). А квартиры, наоборот, стали искать реже (-14%). В третьем квартале 2020 года 20,4% всех сделок составили продажи отдельно стоящих домов, это исторический рекорд.

Теперь среди самых востребованных оказались городки с населением до пяти тысяч человек. А также острова и побережья, там наблюдается более низкий уровень заболеваемости коронавирусом. Об этом пишут местные СМИ со ссылкой на ВОЗ и Министерство здравоохранения Испании. Самая низкая заболеваемость была отмечена на Канарских островах (80 случаев на 100 000 человек в некоторых городах). Медики связывают это с благотворным влиянием морского воздуха, ведь больше всего осложнения Сovid-19 опасны для людей с проблемами дыхательной системы.

Согласно аналитикам из Via Celere, изменения в предпочтениях привели к тому, что 54% испанцев планируют сменить место жительства в течение 2021 года. К тому же, некоторые испанские родители в 2020 году покупали жильё для своих детей, чтобы те могли комфортно учиться или работать “на удалёнке”. Таким образом, благодаря возросшему внутреннему спросу и росту цен на новостройки, местная недвижимость сохраняет позиции даже в условиях пандемии и не теряет в средней цене. Согласно Институту статистики Испании, в третьем квартале 2020 года совершено больше сделок, чем во втором, что свидетельствует о постепенном восстановлении рынка.

  • Удаленные и быстрые продажи

С началом пандемии на сайтах испанской недвижимости стали появляться объявления с пометкой “urgente” (срочно). Особенно это касается сектора вторичного жилья, который оказался более чувствительным к изменениям. К сожалению, Испания стала одним из лидеров по количеству жертв Covid-19, особенно среди людей старшего возраста. Таким образом, на рынок попало много “наследной” недвижимости, грубо говоря, оставшейся от бабушек и дедушек. Часто в таком случае происходят быстрые вынужденные продажи, когда новый владелец не заинтересован в содержании дополнительного жилья и хочет монетизировать своё наследство как можно скорее.

Также напомним о том, что в 2020 году многие местные жители резко “сорвались” со своих насиженных мест, чтобы оказаться в более безопасной зоне или ближе к природе/морскому воздуху. Из-за этого в секторе местного жилья выросла доля срочных сделок. “Удаленка” в 2020 году ворвалась не только в рабочую сферу, но и в сферу продаж. Многие компании, в том числе Estate Spain/VirtoProperty, теперь предлагают услугу дистанционных продаж. С нами вы можете совершать сделки, не выходя из дома и не выезжая из своей страны. Подробнее об удаленных продажах здесь.

Что касается цен на вторичное жилье, то во втором квартале отмечалось снижение цены на 6%, к концу года этот показатель несколько снизился. По данным аналитиков из банка BBVA, с апреля по сентябрь 2020 года число сделок со вторичным жильем по стране снизилось на 26,1%, таким образом рынок “откатился” до показателей начала 2019 года.

Читайте также:
Английский сад Мюнхена: сёрфинг и что посмотреть в парке

Практика удаленных продаж распространилась к концу весны и позволила иностранцам участвовать в жизни рынка испанской недвижимости даже на расстоянии. Так, в третьем семестре иностранцы совершили 28,14% от всех сделок с жильем на Балеарских островах. Далее по этому показателю следуют Канарские острова и Валенсия. По данным Коллегии регистраторов, чаще всего из иностранцев жилье в Испании покупают итальянцы, французы, бельгийцы, немцы и марокканцы. Что касается инвесторов из России, то их активность снизилась из-за коронавируса, но не пропала: в любимой у россиян провинции Аликанте отечественные покупатели в третьем квартале приобрели 181 квартир и домов. Это меньше, чем за аналогичный период 2019 года (259), зато средний чек покупки вырос на 19% и составил 176 814 евро.

  • Расцвет аренды

В течение 2020 года многие покупатели жилья по всему миру были вынуждены отменить сделки из-за неопределенности во время пандемии. Испания не стала исключением, так что в 2020 году местные жители и иностранцы массово обратились к аренде. Согласно исследованию портала Idealista, с начала эпидемии количество объявлений об аренде жилья по стране выросло на 63% (+80%, если речь идет об аренде комнаты). Это связано с тем, что многие люди отложили свои покупки на более спокойное время и временно предпочитают оставаться на съемном жилье.

В результате средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости в аренду выросла до 8,2% (от стоимости жилья в год). До пандемии этот показатель держался на уровне 7,6%. Самая высокая доходность отмечена среди офисов (10,9%), далее следуют жилые помещения (9,3%) и гаражи (7,6%). А к концу лета стоимость аренды жилья в Испании и вовсе достигла исторического максимума: в среднем €11,4/м² в месяц. Важными факторами при формировании цены на аренду квартиры остаются наличие бассейна и лифта.

Даже испанские отели, чтобы совсем не остаться без клиентов на фоне сокращения туристического потока, сдают номера местным жителям для удаленной работы. Цена за “рабочее место” варьируется от 10 до 120 евро в сутки (обычно с 8:00 до 20:00), также можно арендовать конференц-зал. Некоторые гостиницы позволяют распечатывать арендодателям до 10 листов А4 на своём принтере.

  • ВНЖ как способ попасть в Испанию

Большинство границ между странами мира сейчас закрыты, и консульства не выдают туристические визы типа С. Единственный вариант попасть в Испанию сейчас — оформить вид на жительство в стране, для чего первым делом необходимо получить национальную долгосрочную визу типа D. Данный тип визы позволяет находиться в Испании на протяжении всего срока действия без ограничения по дням.

C началом пандемии, и особенно с июня 2020 года, зафиксирован рост спроса на оформление испанской Визы D. По данным статистики Яндекс.wordstat, информационный спрос на данный тип документа в 2020 году вырос на 16% (в сравнении с 2019) и не снижается с началом 2021. Спрос на иммиграционные услуги будет оставаться трендом всего 2021 года.

Существуют разные основания для получения визы типа D. Если мы говорим о недвижимости, самым эффективным и быстрым вариантов с максимумом привилегий остаётся “Золотая виза инвестора” или Golden Visa. Для этого стоит вложить в местное жилье или ценные бумаги от €500 000, после чего вы и ваши родственники смогут без ограничений находиться в Испании, устраиваться на работу, беспрепятственно путешествовать по странам Шенгена и многое другое.

Информационный спрос на Золотую Визу также вырос в 2020-м году, причем существенно — более, чем на 70%. Этот же тренд продолжается в начале 2021 года, когда национальная виза остается одним из реальных способов попасть в Испанию.

Впрочем, тратить полмиллиона евро необязательно. Можно оформить вид на жительство в Испании через долгосрочную аренду и справку о доходах. В период закрытия границы мы продолжаем вести нашу эмигрантскую рубрику, там вы можете познакомиться с историями переезда в Испанию во время пандемии коронавируса.

Всего существует девять легальных способов получить ВНЖ в Испании: недвижимость, работа, учеба, семейные узы, беженство и проч. Если у вас есть основания для подачи на испанский ВНЖ, мы предоставляем услуги по оформлению необходимых документов.

Где дешевле всего арендовать недвижимость в Испании в 2020 году?

Дата: 21.07.2020

Автор: Азбука Испании

Недвижимость в Испании: где самые высокие и самые низкие цены на аренду в 2020 году?

Недавно правительство Испании опубликовало официальную информацию о том, в каких провинциях страны самые высокие и самые низкие цены на аренду недвижимости. Подробности приводит портал TheLocal.

До пандемии стоимость аренды жилья в Испании на протяжении нескольких лет продолжала устойчиво расти, особенно в Мадриде и Барселоне, где с 2010 года цены выросли на 30 и 35 % соответственно. Последние данные, собранные испанской платформой недвижимости Idealista, свидетельствуют о том, что во время трехмесячного карантина стоимость аренды в крупных городах страны практически не снизилась, а в ряде случаев даже продолжала расти. Так, на Пальма-де-Майорка она увеличилась на 4,2 %, в Барселоне – на 4,76 %, в Валенсии – на 3,26 %.

Многие надеялись, что уже в ближайшее время испанское правительство объявит о введении нового закона, ограничивающего рост цен на аренду, особенно учитывая текущую экономическую стагнацию и усложнившуюся ситуацию на рынке труда. Однако вместо этого в конце июня было объявлено о введении нового индекса цен, который позволяет испанцам получать более точную информацию об актуальных ценах в том или ином регионе. Правда, многие уже отметили, что созданный с этой целью сайт достаточно сложен в навигации, хотя и весьма информативен: на нем собрана информация о более чем 11,2 миллионах договоров аренды.

Читайте также:
Саулкрасты, Латвия — путеводитель по городу

Самые дорогие регионы Испании для аренды недвижимости

    Мадрид.На основании этих данных можно заключить, что самым дорогим городом для тех, кто собирается арендовать недвижимость, сегодня являетсяМадрид. В среднем аренда квартиры обойдется здесьпо цене 780 евро в месяц, что более чемна 300 евро дороже, чем в среднем по стране.

Каталония. На втором месте находится Каталония: арендаторы платят здесь в среднем 694 евро в месяц.

Балеарские острова. Третье место заняли популярные у туристов Балеарские острова 624 евро.

Севилья и Малага. По цене выше среднего уровня, хотя и ниже 600 евро в месяц, можно арендовать недвижимость в Севилье и Малаге (Андалусия).

Кантабрия. Самым дорогим регионом северного побережья считается Кантабрия. В среднем аренда обходится здесь в 490 евро в месяц. Однако при этом нужно учитывать, что имеющиеся данные по какой-то причине не включают в себя Страну Басков, где аренда всегда была дороже, чем в Кантабрии.

Самые дешевые регионы Испании для аренды недвижимости

Галисия. Тем, кто хочет платить за аренду квартиры минимальную сумму, стоит обратить внимание на Галисию. В Луго средняя стоимость аренды составляет 363 евро, в соседних Оренсе и Леоне – около 400 евро.

Сьюдад-Реаль, Авила и Замора.Если брать в расчет только внутренние регионы страны, то самым доступным будет проживание в Сьюдад-Реале, Авиле и Заморе, где средняя стоимость аренды жилья не поднимается выше 380 евро.

Экстремадура. Примерно на таком же уровне установились цены и в сельскохозяйственных провинциях Касерес и Бадахос (Эстремадура) на границе с Португалией – около 400 евро.

Кастельон. Самая дешевая провинция испанского средиземноморья – Кастельон (360 евро). Кастельон считается и одной из самых дешевых провинций во всей стране.

Альмерия и Мурсия. Вполне доступным будет проживание на восточном побережье Испании, в Альмерии и Мурсии, где арендовать жилье можно в среднем за 400 евро в месяц.

Валенсия и Аликанте. В провинциях Валенсия и Аликанте цена примерно на 50 евро выше.

Аренда жилья в Испании. Какие регионы ограничат цену на аренду?

Аренда жилья в Испании на пороге перемен. Контроль за арендной платой может стать жёстче

Правительство Испании занимается разработкой нового закона о жилье, который, в частности, направлен на сдерживание роста цен на рынке аренды. Ожидается, что в рамках этого закона будут приняты соответствующие меры, при которых автономные сообщества (Comunidades Autónomas) и муниципалитеты (Ayuntamientos) смогут установить ограничения на доход для собственников в наиболее напряженных областях, как для новых, так и в текущих контрактах.

Согласно Министерству Транспорта, Мобильности и Городского Развития «Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urban», ожидается, что новый закон будет представлен на рассмотрение Совета министров в феврале этого года.

Станет ли цена за аренду жилья ниже?

Из всех подверженных высокому ценообразованию районов Мадрид, как на региональном, так и на муниципальном уровне, является единственным, кто не согласен с мерой, предложенной центральным правительством, хотя остальные автономные сообщества напротив, соглашаются применить лимиты арендной платы или, по крайней мере, весьма заинтересованны в возможности применения нового закона, как в случае Наварры или Страны Басков. Наряду с ними, Каталония, где уже частично начинают применяться лимиты для собственников, Автономное сообщество Валенсия, Канарские и Балеарские острова видят необходимость изменения цен на аренду в своих регионах, по крайней мере, в тех областях, где арендная плата в последние годы стала значительно дорожать.

В Министерстве поясняют, что «конституционное право на достойное и адекватное жилье требует утверждения государством нормативы, имеющей статус закона, которая устанавливает основы и гарантии его осуществления на всей территории».

В связи с этим, они указывают на то, что «данный закон имеет важное значение для решения жилищных проблем, таких как укрепление стабильности общества, защита их социальной функции как основных правовых гарантий».

«Регулирование цен на аренду в целях сдерживания их роста и обеспечения доступа к жилью в актуальных условиях экономической доступности доказывается в качестве необходимой меры», заверяет вице-президенты по жилищным вопросам и биоклиматике правительства Валенсии. Например, в Валенсийском автономном сообществе имеется 51 зона с напряженным рынком аренды.

В свою очередь, Эдуардо Робси, генеральный директор жилищно-строительного департамента при правительстве Балеарских островов, уверяет, что они, «к глубокому сожалению, являются одной из территорий, наиболее затронутых тенденцией к повышению цен на аренду». «Рыночное давление было частично ослаблено новаторскими мерами, одобренными правительством Балеарских островов, но их оказалось недостаточно, чтобы повернуть вспять тенденцию», — объясняет Робси, который уверяет, что они убеждены в том, что ограничение арендной платы «необходимо в качестве решения проблемы краткосрочного и прямого воздействия на ценообразование, с тем чтобы облегчить положение семей, которое усугубилось кризисом в COVID 19».

Советник правительства Канарских островов по вопросам общественных работ, транспорта и жилищного строительства Себастьян Франкис признает, что «в период пандемии цены на аренду жилья снижаются, но также очевидно, что на Канарских островах существуют некоторые районы, в которых платят слишком много, и поэтому необходимо принять меры».

Каталония уже вмешалась в ситуацию

Что касается законодательства Каталонии, правительство открыло доступ к Закону № 11/2020, с тем чтобы содействовать сдерживанию цен на аренду и обеспечению баланса на рынке. Таким образом, местные власти, положительно оценивают свои шаги в этом направлении, при условии, что основной закон не вторгается в исключительную компетенцию правительства Каталонии в жилищной сфере и законодательства, которое уже приняли в Каталонии.

Читайте также:
Фотографии Риджент-стрит

Этот закон (11/2020) датирован серединой сентября, и поэтому как заявляют в местных органах управления «прошло мало времени, и еще преждевременно давать его детальную оценку».

Речь, прежде всего, идет о законе, предполагающем изменение деловой культуры и договорных отношений на рынке аренды, и поэтому разным игрокам — от собственников (малых или крупных), до арендаторов, а такюе риэлторов и специалистов жилищного сектора, придется адаптироваться к новой реальности.

Generalitat de Cataluña

Мадрид предупреждает о рисках

Тем не менее представители Мадридского автономного сообщества придерживаются совершенно другого мнения об эффективности нового закона, поскольку считают, что «принятием нового закона меры могут привести к пагубным последствиям, таким как отсутствие необходимого парка доступного арендного жилья. Напротив, рынок аренды пострадает от значительного сокращения предложения, роста средней цены и ухудшения жилищного парка. Таким образом, Мадридское автономное сообщество не будет устанавливать ограничения на арендную плату.

В основе этого утверждения лежит недавний доклад Банка Испании, в котором анализируется опыт таких стран, как Франция, Германия, Соединенные Штаты, Швеция и т.д., и указывается, что, хотя и в краткосрочной перспективе «Эти меры могли бы быть, эффективными, но доказательства свидетельствуют о возможном появлении потенциально значимых негативных последствий, особенно когда подобные меры сохраняются в течение длительного времени, ограничивая предложение, приводя к махинациям и вызывая неэффективное сохранение парка арендного жилья».

Динамика цен

Мадрид, Барселона, острова и средиземноморское побережье являются основными районами страны, где по мнению правительства правительство присутствует напряженность в ценах на аренду жилья. Однако появление пандемии коронавируса привело к изменению тенденции в некоторых регионах, где фиксируются самые высокие цены за кв.м. Так, по данным компании «Fotocasa», четыре региона, которые еще три года назад ежегодно увеличивали темпы роста, после пандемии в 2020 году закрылись с падением цен. Это касается Балеарских островов (-7,7%), Мадрида (-5,1%), Канарских островов (-3,5%) и Каталонии (-1%).

Хотя эти цифры и указывают на изменение курса в этих регионах, всё же они остаются самыми дорогими. Так, в декабре Мадрид разместился в топе, с ценником на аренду жилья в 14,10 евро за кв.м. в месяц, что на 32% превышает средний показатель по стране, составляющий 10,65 евро.

Обзор рынка недвижимости Испании в 2021 году. Прогнозы на 2022 год

Содержание:

  • Рынок недвижимости Испании в 2021 году
  • Основные характеристики испанского рынка недвижимости
  • Цены на испанскую недвижимость
  • В каких городах выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду
  • Испанские районы, предпочитаемые покупателями
  • Прогнозы на 2022 год
  • Целесообразно ли инвестировать в Испанию?
  • Поможем купить недвижимость в Испании

Рынок недвижимости Испании в 2021 году

Пандемия оказала огромное влияние на все сферы испанской экономической деятельности, причем очень немногие сектора давали положительные результаты. Строгая и длительная изоляция полностью изменила жизнь людей, а также их потребности в окружающем пространстве, дистанционной работе и отдыхе.

В 2021 году произошел резкий рост онлайн-торговли и услуг по доставке товаров, а также развитие дистанционной работы и сокращение международных поездок.

Все это вызвало большие проблемы для будущего развития рынка недвижимости. Многие эксперты предсказывали, что 2021 год станет подходящим временем для постепенного восстановления, результаты которого должны стать более заметными во второй половине, особенно в конце года. Однако некоторые аналитики предполагают, что возвращение к нормальной жизни может продлиться до 2022 года.

Основные характеристики испанского рынка недвижимости

Изменения цен и характеристик жилья

Во время изоляции особенности дистанционной работы способствовали изменению спроса покупателей на недвижимость, многие из которых заявили о желании иметь больше свободного пространства в квартире с большим количеством комнат для выполнения таких действий, как физические упражнения, садоводство и т. д.

В этой новой реальности люди стали чаще интересоваться жильем, имеющим большое количество комнат, а не спален, что вызвало новый интерес к недвижимости с дополнительными пристройками, комнатами, подвалами и мансардами, с просторными землями, террасами и садами, вдали от городских районов, в населенных пунктах с низкой плотностью населения. Еще одним незаменимым аспектом является энергоэффективность.

Прогноз о снижении цен на жилье в Испании не полностью оправдался, поскольку в последнее время рынок недвижимости становится все более динамичным, демонстрируя медленный, но устойчивый рост продаж, а при повышенном спросе цены не будут подвержены дальнейшему снижению.

Уменьшение объема закупок недвижимости иностранными инвесторами может быть объяснено запретом на поездки между странами из-за пандемии. Ожидается, что после отмены ограничений ситуация стабилизируется.

Европейская ассоциация оценщиков Еуровал (Euroval) подсчитала, что средняя цена квадратного метра в Испании продолжит снижаться, как это было уже в предыдущие два года. В 2019 году она составила 1653 евро, в 2020 году ‒ 1563 евро. Пока неизвестно, каким будет средний показатель 2021 года.

Предложение аренды и неопределенность

Один из сбывшихся прогнозов на 2021 год заключается в том, что произошло резкое увеличение предложения коммерческих помещений, особенно в городских центрах, что сопровождается снижением цен на них.

Читайте также:
Орёл и Решка — Санкт-Петербург (Россия 16 серия)

Действительно, предприятия, работа которых зависит от присутствия клиентов, такие, как спортивные залы, парикмахерские, рестораны, бары, кафе и многие другие, в наибольшей степени несут убытки, из-за чего не могут оплачивать арендные платежи и зарплату своим сотрудникам. Данная ситуация привела к увеличению предложения аренды помещений.

Также пострадали те, кто сдавал в аренду свою недвижимость для туристического сектора, который, как мы знаем, резко уменьшился, что привело к переходу бизнеса в сторону традиционной аренды жилья. К сожалению, существует большая разница в доходах от этих двух видов аренды. Однако, предполагается, что ситуация будет кратковременной, пока существуют ограничения на поездки.

Цифровые туры по продаже недвижимости

Несмотря на ограничения, цифровые технологии дали возможность сектору недвижимости нормально функционировать во время пандемии.

Имеется в виду использование технологий просмотра видео через интернет-порталы, которые позволили клиентам проводить виртуальный тур с впечатляющими 360-градусными снимками каждого пространства и окружающей среды, включая аэрофотоснимки благодаря использованию беспилотных летательных аппаратов.

Именно пандемия придала мощный импульс использованию большего количества современных технологий.

Несмотря на неопределенность, недвижимость будет продолжать привлекать инвестиции.

Экологическая сертификация и устойчивость

По прогнозам в результате принятия новых законов и правил очень скоро в Испании появятся дома, которые будут меньше загрязнять окружающую среду. Так, европейское законодательство, предусматривающее политику устойчивости материалов, используемых при строительстве городских сооружений, будет нацелено на сокращение загрязнения зданий, повышение их энергоэффективности и озеленение придомовых территорий.

В соответствии с этим стандартом любая постройка будет иметь специальную сертификацию, которая заметно увеличит ее рыночную стоимость.

Однако проекты такого рода продвигаются очень медленно, и, по крайней мере, в этом году мы не увидим больших изменений.

Цены на испанскую недвижимость

Последний отчет рынка вторичного жилья, подготовленный группой Текноказа (Tecnocasa) и ЮПиЭф (UPF), показывает возобновление активности в секторе в первой половине года и падение цен на 1,43 %.

Исследование, проведенное группой Текноказа (Tecnocasa) и ЮПиЭф (UPF), указывает на то, что наиболее значительное снижение цен вторичного жилья произошло в городах Алькала-де-Энарес (6,31 %), Кордова (6,27 %) и Малага (5,85 %), в то время как в Мадриде оно составило 1,54 %, а в Барселоне ‒ 1,53 %. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Испании составляет 2292 евро, при этом в Барселоне она достигает 3033 евро, в Мадриде ‒ 2627 евро.

В каких городах выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду

На рынке аренды цена также упала, особенно в Мадриде (на 10 %) и Барселоне (на 9,9 %), что указывает на снижение рентабельности, которая уже находится на минимуме последних лет.

Средний заем по ипотеке в Испании составил 124 370 евро, что на 1,4 % больше, чем год назад, при этом в Барселоне он равен 153 887 евро, а в Мадриде ‒ 128 415 евро.

Испанские районы, предпочитаемые покупателями

Покупатели предпочитают крупные города и побережье Средиземного моря, такие как Андалусия, Валенсия, Каталония и Мадрид. Международные инвесторы составляют более 30 %. Согласно исследованию, проведенному Испанской ассоциацией консультантов по покупке недвижимости (AEPSI), профиль спроса развивался с прошлого года, и новые тенденции привели к тому, что жилье стало центром семейной жизни.

Директор AEPSI, Иньяки Унсейн утверждает, что «телеработа породила новые привычки и потребности у покупателей. Многие в настоящее время ищут недвижимость, расположенную в жилых и отдаленных районах». С другой стороны, изменение жизни общества привело к перемене тенденции. В настоящее время в качестве приоритета при поиске нового дома покупатель рассматривает внешние элементы, такие как терраса или сад.

Прогнозы на 2022 год

Испанский рынок жилья восстанавливается от удара COVID-19 так интенсивно, что некоторые эксперты сектора предупреждают, что мы уже находимся перед началом нового «бума» продажи недвижимости, который продлится до 2023 года.

В последнем отчете агентства недвижимости Форкадел (Forcadell) и университета Барселоны (UB), в котором анализируются данные за 2020 год, делается вывод о том, что рынок пережил «легкую рецессию», поскольку сделки упали на 14,5 %, по сравнению с 32,6 % в 2008 году, в то время как цена вторичного жилья снизилась на 5‒10 %.

Низкое предложение, готовность банков предоставлять ипотечные кредиты по низким процентным ставкам и наличие группы населения, заинтересованного в покупке, объясняют уровень падения рынка недвижимости ниже, чем ожидалось.

В отчете прогнозируется, что во второй половине этого года начнется «новый бум недвижимости», который продолжится, по крайней мере, до 2023 года и может быть продлен еще на несколько лет, если процентные ставки останутся низкими (не более 3 %).

В 2021 году ожидается рост продаж на 25 % с увеличением цены на 5 %, в то время как в 2022 году транзакции могут вырасти на 15 %, а цена ‒ на 10 %.

Ответственный за отчет Forcadell-UB и старший преподаватель экономики UB Гонсало Бернардос отметил, что особенности нынешнего экономического момента не позволяют буму перерасти в пузырь на рынке недвижимости, как во время последнего кризиса.

Гонсало Бернардос отмечает: «Для того, чтобы образовался пузырь на рынке недвижимости, сумма кредита, выданного банком должна быть значительной, а финансирование должно одобряться даже тем, у кого мало перспектив погасить ипотеку при возрастании процентов, а я исключаю эти условия». В этой связи Бернардос заверил, что недвижимость не будет двигателем развития, каким она была в другие десятилетия, «но также не будет и балластом».

Читайте также:
Рейс FV-5859 авиакомпании Россия: какой самолет

В докладе отмечается, что 2021-й и 2022-й будут годами, когда стоимость сделок с недвижимостью будет выше, чем в 2019 году, в результате увеличения предложения и уверенности в быстром восстановлении экономики, а также готовности банков предоставлять кредиты.

Целесообразно ли инвестировать в Испанию?

В настоящее время становится ясно, что независимо от пандемии или других угроз рынок недвижимости Испании будет оставаться привлекательным, поскольку с течением времени может принести значительную прибыль инвесторам.

Кроме того, в Испании находятся два города, которые наиболее ценятся инвесторами. Согласно отчету «Новые тенденции в недвижимости Европы 2021», опубликованному консалтинговой компанией ПрайсуотерхаусКуперс (PricewaterhouseCoopers, PwC), Мадрид входит в топ-10 городов мира Барселона находится на 13-м месте.

В конечном счете, решение инвестировать в испанскую недвижимость будет правильным, так как это безопасная и прибыльная операция в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Поможем купить недвижимость в Испании

Желаете купить жилье в Испании? Spain-Real. Estate поможет приобрести недвижимость на самых выгодных условиях. Здесь вы найдете огромный выбор предложений по доступным ценам. С нами мечты осуществимы!

Рынок недвижимости в Испании: динамика, обзор состояния и цены на испанское жилье в период коронавируса

Эпидемия Covid-19 за последний год спровоцировала мощный кризис практически во всех секторах экономики в любом уголке мира — от Пекина до Нью-Йорка, Мадрида и Москвы: анализ рынка недвижимости в Испании показывает, что эта отрасль Королевства не стала исключением. Жесткие схемы социального дистанцирования, введенные правительством (комендантский час, ограничение на перемещение и запрет массовых развлекательных мероприятий, контроль туристов, переход на удаленный график), а также резкие сокращения сотрудников на предприятиях и рост безработицы сильно изменили предпочтения клиентов и инвесторов и повлияли на цены апартаментов, домов, коммерческих и офисных помещений.

Если вам интересно узнать, хороший ли сейчас момент для покупки жилья или готового бизнеса в этой солнечной стране, читайте нашу статью дальше! Ниже мы размышляем о новых тенденциях сектора, динамике и качестве предложений в разных регионах Королевства и пытаемся спрогнозировать ситуацию на ближайшее будущее.

Состояние современного рынка недвижимости в Испании

По данным реестра собственников (el Colegio de Registradores), в 2021 году возобновился интерес к приобретению жилых объектов. Только в период с января по март было заключено на 1,5% сделок больше, чем год назад.

Отныне покупатели подходят к выбору квартир гораздо тщательнее. Многие начали работать удаленно, а значит, подыскивают место, где будет комфортно проводить практически весь день, а не только ночевать. В разы возрос спрос на апартаменты большей площади — вместо однокомнатных, предпочитают двухкомнатные и трехкомнатные. Огромное внимание обращают на наличие балкона, натуральное освещение, качество материалов и спокойствие района.

Наблюдается отток людей из крупных мегаполисов в пригороды. Например, в нашем агентстве Barcelona Realty Group мы получаем вдвое больше заявок на подбор дома с собственным садом и хорошими дорожными коммуникациями за пределами столицы Каталонии.

Покупать для последующей сдачи в аренду становится невыгодно. Во-первых, туристическая отрасль сильно просела из-за закрытия международных границ. Во-вторых, в конце 2020-го года барселонские власти ввели беспрецедентный закон, устанавливающий лимит цен за ренту. Сейчас в других областях также готовят похожие ограничения для рантье. Нарушителям грозят большие штрафы.

Операции на рынке коммерческой недвижимости в Испании, по статистике портала Idealista.com, заметно уменьшились по сравнению с докризисным временем. Резко спал интерес инвесторов к ресторанному, гостиничному, развлекательному бизнесу, что провоцирует владельцев предлагать значительные скидки, если они желают во что бы то ни стало продать дело прямо сейчас.

С переходом на удаленку директора компаний отказываются от крупных офисов, предпочитая более компактные помещения. В 2021-ом году многие добились от арендаторов снижения оплаты за месячную корпоративную аренду на десять-пятнадцать процентов.

С ростом популярности онлайн-сервисов, увеличивается спрос на склады для хранения товаров.

Динамика цен на рынке недвижимости в Испании до и после кризиса коронавируса

Отчеты реестра собственников гласят, что средняя стоимость жилья на сегодня в Королевстве составляет 1800 евро за квадратный метр. Это на 0,9% больше, чем в предыдущем году. Тем не менее наблюдаются серьезные различия по регионам.

Так, в четырех автономных областях (Канары, Ла-Риоха, Наварра и Мурсия) объекты подешевели по сравнению с периодом до пандемии. А на Балеарских островах, в Стране Басков и Арагоне — наоборот: рынок движется вверх. Лидирует Астурия, где в этом году покупка апартаментов обойдется примерно на 8,5% дороже, чем в 2020-ом.

Рост цен на недвижимость в Испании в столичных городах (Мадрид, Барселона, Валенсия) в эпоху Covid-19 приостановился, но значительного падения здесь не наблюдалось ни в 2020-ом, ни в первой половине 2021-го года. Эти населенные пункты продолжают оставаться желанными для студентов и амбициозных молодых специалистов.

А среди семейных пар возрос интерес к приобретению домов и больших квартир. По сравнению с докризисным временем, спрос на жилье со средней площадью в сто квадратным метров увеличился на 0,8 процента.

Стоимость коммерческой недвижимости по стране, наоборот, упала и составляет 1238 евро за м2. Это самый низкий показатель за последние семнадцать лет. Сильнее всего это коснулось предложений о продаже торговых центров, дискотек и отелей. Рестораны также выставляют на торги со значительными скидками. Многие инвесторы считают период удачным для вложений в этот тип бизнеса, ведь с апреля бары и кафе постепенно оживают, а значит, скоро цены вновь начнут расти.

Читайте также:
Дворцы Австрии

Ниже предлагаем рассмотреть подробнее, как коронавирус изменил ситуацию в четырех наиболее популярных регионах Королевства.

Балеарские острова

Средняя стоимость на жилье в этой зоне оставалась стабильной практически во все время кризиса. С марта 2021-го она выросла на 4,4% по сравнению с предыдущим годом. Цена за квадратный метр сейчас равна 2527 евро. Лидируют по дороговизне столичный город Пальма-де-Майорка, а также Ибица.

Чем объяснить такую позитивную динамику рынка? Дело в том, что у многих людей теперь появилась возможность уехать с материка на остров мечты, сохранив работу с удаленным графиком. Это усилило спрос на дома в природных и экологически чистых зонах у моря.

Как и по всей стране, здесь возросло количество предложений на продажу, аренду и передачу готового бизнеса (traspaso). Это благоприятный момент для выгодной покупки. Балеарские острова были в числе первых регионов, где сняли ограничения на въезд для зарубежных туристов и где ввиду компактной площади контролируют вспышки эпидемии быстро и эффективно.

Мадрид

Здесь цены на квартиры остаются высокими — примерно 3206 евро за м2. В прошлом году наблюдалась стагнация, но с марта 2021-го рынок восстанавливается, и предложения дорожают. Наблюдается интерес к околостоличным населенным пунктам (например, Посуэло-де-Аларкон), где качество жизни в разы выше и можно купить отдельный дом.

Владельцы коммерческих помещений предпочитают переждать кризис и не активно выставляют на продажу свою собственность.

Каталония

Барселона продолжает оставаться одним из самых дорогих городов для покупки жилой недвижимости (3342 € за квадратный метр). Тем не менее, с начала 2021-го года цены на апартаменты упали на 3,2% по сравнению с докризисным периодом.

В этой автономной области стремительно дорожают именно пригороды, расположенные недалеко от столицы (Сант Кугат, Эсплугэс-де-Льобрегат, Сан-Жоан-Деспи, побережье Маресме и Коста Гарраф). Стоимость вторичного жилья выросла на 0,7%, новостроек — на 1,7%.

Как и по всей стране, в Каталонии сейчас не лучший момент для владельцев мелкого и среднего бизнеса (особенно пострадали рестораны и бары, которым до апреля 2021-го местное правительство предписывало закрываться после обеда). Тем не менее, отрасль постепенно восстанавливается, и цены стабилизируются.

Валенсия

На рынке жилья в Испании эта автономная область в период коронавируса играет одну из ведущих ролей. В столичном регионе цены выросли на 0,9%. В Аликанте они поднялись на целых 3,8% по сравнению с предыдущим годом. Особым спросом пользуются районы рядом с парками или же апартаменты с внутренним двориком — патио. В провинции Кастельон предложения, наоборот, подешевели на 2,9%.

Сильной отраслью региона всегда считался иностранный туризм, который пока еще сильно ограничен. Многие апарт-отели и развлекательные центры в небольших деревушках вынуждены выставить на продажу свой бизнес. Некоторые их них можно купить с пятнадцати-двадцати процентной скидкой.

Анализ рынка жилой недвижимости в Испании и график цен

Как показано на чертеже, подготовленном порталом Idealista.com, после банковского кризиса 2008 года в Королевстве наблюдается серьезный спад стоимости на жилье. С 2015-го сектор начал потихоньку восстанавливаться.

После вспышки коронавируса до второго триместра 2020-го года прослеживается стагнация, но уже с июня общий показатель по стране начинает расти.

Испытав небольшой регресс в феврале 2021-го года, сейчас цены вновь набирают обороты, и это касается как новостроек, так и вторичных объектов. Среднее значение за квадратный метр на сегодня составляет 1800 евро.

Области, где рынок недвижимости в данный момент наиболее активен, — это Балеарские острова, Мадрид, страна Басков, Каталония. Канары и Валенсийское сообщество.

Особенности приобретения новостроек и подержанного жилья

В эпоху ковида повысилась популярность новостроек. Действительно, именно они гарантируют современный уровень комфорта. Зачастую расположено оно в экологически чистых пригородах, имеет террасу, собственный паркинг, а также общественную зону с садом и бассейном. Основной минус покупки квартир, уже готовых к сдаче в эксплуатацию, — их высокая цена.

Если вы ограничены в бюджете, присмотритесь к недвижимости на стадии застройки. Однако, в таком случае придется ждать полтора-два года до окончания работ и подписания у нотариуса.

Стоимость на вторичное жилье зависит от состояния, расположения, характеристик здания. Увы, часто необходимы ремонт и перепланировка. Однако, к плюсам можно отнести возможность немного поторговаться с владельцем (при выборе новостройки, скидки не делают).

Независимо от того, приобретаете ли вы новый или вторичный объект, налоги и расходы на покупку составят около 15% от общей суммы. Поэтому важно четко определить свой максимальный бюджет, а далее активно смотреть актуальные предложения. Оперативнее всего это сделать, оставив заявку в риэлторском агентстве, которому вы доверяете.

Этапы совершения сделки

Обозначить свои финансовые возможности.

Четко определиться, какой тип жилья вы ищете.

Погрузиться в поиск и просмотр объектов.

Вы имеете право поторговаться о цене с хозяином в случае со вторичным жильем. Если это новостройка, заявленная стоимость не подлежит изменению.

Бронирование понравившегося дома или апартаментов (1% от общей суммы).

Юридическая проверка и запрос выписки из реестра собственников, Nota Simple, в которой указана официальная информация о владельцах и возможных задолженностях. Эту услугу вы можете заказать у наших специалистов Barcelona Realty Group с переводом на русский язык.

Заключение договора с выплатой задатка — contrato de arras. Взнос при покупке подержанных апартаментов составит 10%. Для новостроек — 20% от общей стоимости.

Читайте также:
Орхус, Дания: всё о городе, достопримечательности с фото

Сбор документов для ипотеки, если вам требуется финансирование.

Финальное подписание у нотариуса и вступление в права собственника.

Информация о налогах

Есть ли различия в налоговых обязательствах при покупке подержанного и нового жилья? Какие регулярные выплаты предстоят собственникам недвижимости в Королевстве, и изменятся ли условия, если постоянной резиденции в этой стране у вас пока нет? Ниже мы сформулировали основные тезисы по данной теме.

При приобретении

Только что сданные в эксплуатацию квартиры и дома облагаются НДС, который составляет 10% во всех областях, кроме Канарских островов (6,5%). Вторичная собственность предполагает налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — его размер варьируется от шести до десяти процентов.

Вне зависимости от типа недвижимости, придется также уплатить гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados): 0,5-1,5% от общей суммы сделки.

При владении

Налог на владение (IBI), который рассчитывается мэрией от кадастровой стоимости объекта. Выплачивается один раз в год.

Если вы сдаете свое жилье в аренду, то это обязательно нужно отражать в декларации о доходах IRPF/IRNR и отчислять положенный процент. Делать это обязаны как резиденты, так и граждане, не проживающие постоянно на территории Королевства.

Получение вида на жительство (ВНЖ) в Испании при покупке недвижимости

Приобретая дом или квартиру на сумму от 500000 евро, вы имеете право подать прошение на «золотую визу». Первый раз ее выдают на год, а затем продлевают на два и далее на пять лет. Многие соотечественники, имеющие действующий бизнес в России, выбирают именно этот способ легализации в стране — ведь он не обязывает находиться в Королевстве безвыездно в течение какого-либо срока и позволяет не задумываясь путешествовать на Родину и по всему Евросоюзу.

Прогноз на следующий год

По мнению лидирующих риэлторских порталов Idealista и Fotocasa, общая динамика цен на жилье в Испании остается позитивной. Эксперты ожидают ее дальнейший рост, особенно увеличение числа сделок по продаже в околостоличных регионах.

Они также предполагают сохранение спроса на более качественные объекты (просторные комнаты, терраса, сад, спокойный район) и на новостройки.

Удаленная работа становится новой реальностью и позволяет многим людям, наконец, уехать из мегаполисов в благоприятные и более зеленые пригороды. Массовый отток населения из столиц областей продолжится.

С ростом количества вакцинированных людей уже сейчас постепенно снимают ограничения на проведение массовых мероприятий, пускают первых туристов, ослабляют требования для ресторанного и отельного бизнеса. Предложения о передаче готового дела, а также продажа коммерческих помещений стабилизируются в цене, а затем начнут дорожать. Именно сейчас инвесторам следует мониторить выгодные предложения, чтобы не упустить шанс приобрести хорошее предприятие со значительными скидками.

Стоимость аренды жилья в Испании снизилась

Прошло уже больше месяца с момента объявления в Испании чрезвычайного положения и введения полного карантина из-за пандемии коронавируса. И только сейчас эксперты в области недвижимости смогли нарисовать более или менее ясную картину того, как будет развиваться рынок жилья в связи с наступившим кризисом.

Прежде всего, эксперты сходятся во мнение, что нас ожидает падение цен примерно на 10%. Возвращение к докризисному уровню цен будет возможно не ранее 2022 года. Второй важный момент заключается в том, что сегодняшний кризис не имеет ничего общего с кризисом 2008 года, повлекшим за собой годы упадка на испанском рынке недвижимости.

Так, Микель Эчаваррен, генеральный директор Colliers España, отмечает, что разница между кризисом 2008 года и сегодняшним, в частности, состоит в том, что сегодня застройщики не находятся в состоянии задолженности, поскольку при покупке земель под строительство они не прибегали к сторонним ресурсам, а также чрезмерным займам. «Это очень важный фактор, связанный с тем, что испанские банки, в чем я абсолютно уверен, будут действовать по другой схеме и охотно будут предоставлять финансирование, необходимое для завершения проектов, и использовать все возможности для суброгации кредитов для застройщиков, у которых уже есть покупатели с обязательствами на тот или иной проект», − считает эксперт.

Санитарный и экономический кризис, спровоцированной коронавирусом, оказал прямое влияние на рынок жилья: он сказался на ценах, а также на количестве операций купли-продажи. Рынок буквально оказался парализован. Раймонт Торрес, глава конъюнктурного департамента Funcas, отмечает, что график восстановления сектора будет иметь форму “U”, а не “V”. «Мы увидим медленное восстановление, а также исчезновение определенной доли операций на рынке. Почему? Из-за спроса. Часть спроса пострадает из-за кризиса на рынке труда (сокращения по ERTE, потеря рабочих мест и пр.). Во времена нестабильности покупки обычно не совершаются. С другой стороны, сильно пострадает спрос со стороны иностранных покупателей, который, скорее всего, не восстановится по крайней мере до конца года», − заявляет эксперт, добавляя, что полная рекуперация экономики возможна не ранее 2022, а возможно и 2023 года.

Тем не менее, как считает Рафаэль Хиль, директор департамента исследований Tinsa, кризис из-за коронавируса ускорил процесс перестройки, с которым столкнулся рынок недвижимости. «Актуальная конъюнктура предполагает его резкую парализацию, как и многих других секторов экономики», − говорит Хиль.

«Настоящий кризис оказал влияние на все аспекты рынка, от государственных прямых инвестиций на рынке аренды и ипотеки, призванных оказать помощь самым уязвимым слоям населения, до предложения на первичном рынке (строящихся проектов), а также на собственно деятельность компаний и профессионалов сектора. Высока вероятность того, что такое количество одновременных факторов, нарушивших нормальное функционирование рынка, будет иметь ощутимые и долгосрочные последствия. Основной переменной при этом станет спрос и его способность к восстановлению, спрос, который, помимо прочего, выявит новые жилищные преференции в связи с пережитым опытом и изменения, которые это за собой повлечет», − отмечает Хиль.

Читайте также:
Фотографии Сураттхани

В свою очередь, согласно данным исследования, проведенного порталом idealista, в период карантина произошли изменения в предпочтениях испанцев в области жилья. Если до пандемии 44,1% поисковых запросов недвижимости в Испании приходились на столицы провинций, то есть крупные города, то во время чрезвычайного положения интересы потенциальных покупателей сместились в сторону окраин, а число поисковых запросов жилья в городах сократилось до 38,8%.

Согласно мнению Фернандо Энсинара, главы департамента исследований портала idealista, эти данные свидетельствуют о том, что в течение карантина многие испанцы пришли к выводу, что жилье, в котором они сейчас живут, их не устраивает, и что они хотят переселиться в более просторное и светлое жилище, расположенное в менее оживленных зонах, с садом и террасами. Кроме того, в связи с тем, что опыт удаленной работы, к которой вынуждены были прибегнуть многие компании в связи с карантином, оказался очень удачным, возможно такое развитие событий, при котором многие профессионалы сменят крупные города на небольшие тихие муниципалитеты с тем, чтобы продолжать работать из дома.

Новостройки Vs. вторичное жилье

Микель Эчаваррен полагает, что продажи вторичного жилья несколько сократятся, сроки продажи новостроек удлинятся, а продажи туристического жилья иностранцам упадут значительно. «По мере того, как будет восстанавливаться рынок, как будут открываться границы между европейскими странами, как постепенно будет укрепляться уверенность, что пандемия прошла и не повторится, сектор недвижимости будет возвращаться к тому состоянию, в котором он пребывал несколько месяцев назад. Думаю, что для этого должно пройти как минимум два года с того момента, как нам вновь разрешат выходить на улицы», − подчеркивает эксперт.

Хотя спрос на жилье не упал до нуля, поскольку операции продолжают совершаться, уже ясно, что рынок находится в состоянии ожидания момента, когда панорама станет более четкой. «Ситуация будет улучшаться по мере того, как мир будет возвращаться к нормальному состоянию», − отмечает Луис Корраль, генеральный директор Foro Consultores Inmobiliarios, добавляя, что купли-продажи очень сильно пострадали. Что касается сектора новостроек, офисы продаж закрыты, и между продавцами и покупателями практически нет связи. В секторе вторичной недвижимости стали невозможными просмотры объектов. В настоящее время операции проводятся только онлайн.

Гонсало Бернардос, экономист и профессор Университета Барселоны, отмечает, что количество операций купли-продажи в этом году снизится примерно на 20%, тогда как в 2021 будет наблюдаться рост на 14%. При этом часть покупателей исчезнет с рынка.

Упадут ли цены на недвижимость в Испании из-за кризиса?

Гонсало Бернардос полагает, что стоимость жилья в Испании упадет примерно на 10% (в Мадриде и Барселоне – немного меньше). Падение произойдет, прежде всего, в связи с резким снижением спроса из-за роста уровня безработицы, сокращения зарплат, усложнения доступа к ипотекам, а также из-за того, что многие индивидуальные предприниматели будут вынуждены в срочном порядке продавать часть активов, чтобы получить деньги. Кроме того, на рынок выйдут собственники, которые будут стремиться продать свою недвижимость как можно скорее и в связи с этим будут склонны снижать цены. Тем не менее, Бернардос уверен, что уже в 2021 году цены вырастут примерно на 7%.

Funcas разделяет это мнение: «Сейчас уже не кажется чем-то невероятным возможность того, что цены на недвижимость упадут на двузначный процент в среднегодовом исчислении, поскольку этот процесс непосредственно связан с падением ВВП. Если экономика упадет на 5 – 8% за этот год, стоимость жилья могут снизиться примерно на 10% − показатель их падения всегда на несколько пунктов выше, чем показатель падения ВВП», − говорит Раймонд Торрес.

Кроме того, эксперт делает упор на то, что многие продавцы окажутся в ситуации, когда им срочно необходимы деньги, что будет способствовать снижению цен на недвижимость, хотя тот факт, что недвижимость продолжит являться «активом-убежищем» для инвестиций, компенсирует часть падения. Дело в том, что ситуация на биржах остается нестабильной, и инвесторы активно ищут альтернативные варианты направлений для инвестиций, и недвижимость, в особенности в крупных городах, будет пользоваться среди них большим спросом.

Карлос Руис, глава департамента исследований IEE, настаивает на том, что covid-19, вне всякого сомнения, станет причиной сильного падения цен в корреляции с ВВП: «Все указывает на то, что снижение цен будет идти параллельно торможению экономики, и падение может составить от 5% до 10%».

По мнению Карлоса Руиса, главным вопросом сегодня остается: продолжится ли падение в среднесрочной перспективе? Ответ на него зависит от того, как поведет себя спрос. «Семьи пострадают от падения доходов, и поэтому восстановление сектора недвижимости будет идти несколько медленнее, чем рекуперация ВВП», − считает эксперт.

При этом эволюция рынка новостроек и рынка вторичного жилья будет идти разными путями. Согласно мнению Луиса Корраля (Foro Consultores), снижение цен на новостройки не будет сильным ввиду ограниченного предложения, тогда как стоимость вторичного жилья упадет сильнее, поскольку сложная финансовая ситуация, в которой окажутся продавцы из-за кризиса, вынудит их снижать цены, чтобы быстрее найти покупателя. То же самое может произойти с курортным жильем.

Читайте также:
Отмена виз в Никарагуа для российских туристов

Эчаваррен также отмечает разницу между новостройками и вторичным жильем. По его мнению, застройщики не имеют причин снижать цены в связи с отсутствием какого-либо внешнего давления. Тем не менее, эксперт говорит о том, что четыре пятых рынка недвижимости приходится на вторичное жилье. «Хотя банки, я в этом уверен, будут действовать с максимальной ответственностью и гибкостью в отношении собственников жилья, оказавшихся в сложной ситуации, поскольку кризис, в который мы входим, − это комбинация таких факторов, как сокращения спроса и страх перед будущим, я считаю, что мы станем свидетелями снижения цен на вторичное жилье от тех собственников, которые столкнутся с серьезными финансовыми трудностями», − настаивает эксперт.

И наконец, Эчаваррен добавляет, что на сегодняшний день невозможно оценить влияние кризиса на среднюю стоимость вторичного жилья. «Если вдаваться в подробности, внезапное появление более 1 млн безработных для рынка недвижимости означает откат на два года назад, учитывая, что за последние два года примерно такое число рабочих мест в стране было создано, поэтому можно предположить, что снижение средних цен на вторичное жилье составит примерно 10% − к уровню двухгодичной давности», − считает эксперт.

Что ждет рынок аренды

Карлос Руис (IEE) говорит о том, что рынок аренды также просядет по разным мотивам. «Это один из секторов, привлекавших наибольший интерес инвесторов, и сейчас новые операции по покупке жилья для сдачи в аренду затормозятся. Кроме того, ожидается сильный спад туристического сектора, что также повлияет на этот рынок. Наконец, следует дождаться, какие меры предпримет правительство в области контроля цен, поскольку чрезмерная регуляция повлечет за собой сокращение предложения и рост стоимости», − отмечает Руис.

В любом случае, эксперт заверяет, что рынок аренды жилья очень быстро и гибко реагирует на ситуацию. Благодаря мерам помощи, принятыми правительством, производятся отсрочки платежей, стороны договариваются между собой о наиболее выгодных условиях (компании и собственники с арендаторами, застройщики с покупателями и т.д.).

В свою очередь, Сандра Даса, генеральный директор Gesvalt, подчеркивает, что «после отмены чрезвычайного положения предложение может остаться стабильным или даже вырасти в отдельных зонах, где на рынок долгосрочной аренды будут выведены объекты, ранее предназначенные для аренды туристической, в то время как спрос может упасть по сравнению с докризисным уровнем, что повлечет за собой снижение цен в краткосрочной перспективе с последующим восстановлением в течение нескольких месяцев».

Оригинал статьи на испанском языке: www.idealista.com

Возможно, вам будут интересны следующие статьи:

«Сезон потерян»: что происходит на рынке недвижимости Испании

— Испания всегда была сложным для инвестиций рынком: все помнят падение цен, которое началось в кризис 2008 года, и потом долгое их восстановление. С каким багажом рынки недвижимости Испании встречают текущий кризис?

Евгений Редькин (ЕР) — Не совсем корректно сравнивать два этих кризиса. В 2008 году мы наблюдали финансовый кризис, банковский кризис, который напрямую отразился на покупательной способности и на ценах недвижимости. Сейчас мы переживаем кризис несколько иного рода, который также отразится на местном рынке недвижимости. Но я не думаю, что [падение цен будет] таким же драматичным и долгоиграющим, как это было в 2008-м, в 2011-м годах.

— А что конкретно происходит сейчас с ценами на недвижимость в Испании?

ЕР: — Сейчас с ними ничего не происходит: все сидят дома, и никакие сделки не проходят. Накапливается отложенный спрос, существуют какие-то предварительные договоренности о сделках после окончания карантина. В настоящий момент цены пока не упали, это можно отследить по ведущим порталам недвижимости. Некое падение ожидается, [оно произойдет] в перспективе полугода. Повторюсь, это падение будет не настолько драматичным, как это было в 2008 году.

Виталий Шалаев (ВШ): — Если говорить о рынке, то он действительно затаился, активность слишком маленькая. У основной массы местных агентств недвижимости полное непонимание, что надо делать. Поэтому они просто закрылись, сидят и ждут, пока правительство откроет границы, для того чтобы можно было как-то на входящем потоке продавать. Если говорить об испанских застройщиках, то у них сейчас нет возможности давать хоть какие-то большие скидки, как это было в 2008 году. Максимум, что они сейчас могут, — сделать какие-то бонусы на €3–4 тыс., предоставить покупателям новостройки мебель, технику и т. д. Конечно, локально в агентствах недвижимости встречаются скидки до 20–25%. Но это по конкретным запросам от покупателей, открыто на рынке это нигде не рекламируется.

ЕР: — Виталий сейчас сказал, что многие сидят и ждут, когда откроют границы. Это справедливо в отношении курортной недвижимости, которая находится преимущественно на Средиземноморском побережье. В Испании недвижимость существует и внутри страны, да и сами испанцы ее достаточно активно покупают, продают, сдают и т. д. И, на мой взгляд, в большей степени как раз просядут и цены, и спрос именно на курортную недвижимость, которая рассчитана на иностранного покупателя. Внутри страны, мне кажется, такие подвижки будут минимальными.

— О какой глубине снижения цен на курортную недвижимость можно говорить?

ЕР: — Два крупнейших портала по недвижимости в Испании — Idealista.com и Fotocasa.es — публикуют абсолютно разные данные. Один из них предсказывает 30%-ное падение цен, другой — не больше 10%. По моим оценкам, скидок более 15% на ликвидные объекты не будет. На неликвидную недвижимость — ту, которая достаточно давно экспонируется на рынке, которая не были реализована до ситуации с карантином — возможны и более серьезные скидки.

Читайте также:
Сколько лететь до Тайланда из Минска

— До 2015–2016 годов россияне занимали третье место среди иностранных покупателей недвижимости в Испании. После падения курса рубля российских покупателей стало меньше. Возможное снижение цен на курортную недвижимость, о котором вы говорите, сможет вернуть интерес российских покупателей к Испании?

ЕР: — Я считаю да, но давайте рассмотрим мотивацию при покупке [россиянами недвижимости в Испании]. Когда мы говорим про покупку домика или дальней дачи — это одна вещь. Спад благосостояния всегда оказывает негативное влияние на такую категорию покупателей.

Другая категория — так называемые инвесторы. Они, это я сейчас уже отслеживаю, начинают интересоваться все больше и больше возможностью приобретения недвижимости в виде инвестиций. Под инвестициями мы рассматриваем не покупку апартаментов для себя — и даже с целью дальнейшей аренды в сезон, это не инвестиция, — а более серьезное вложение денег. Сейчас такая тенденция существует. И, я думаю, она сохранится в будущем — поскольку ожидается серьезный прирост инфляции во многих странах, а недвижимость является одним из инструментов побега от инфляции.

ВШ: — На территории Коста-Бланки россиян среди иностранных покупателей недвижимости всего 2,5%. Средний чек здесь на покупку недвижимости — €100–150 тыс. Это та целевая аудитория россиян, у которых сейчас реальные доходы очень сильно просели. Я предполагаю, именно этот сегмент больше всего просядет в цене.

Второй блок — это новостройки. В этом сегменте падение цен будет минимальным. Если это крупный застройщик — у него все хорошо с деньгами (проектное финансирование, его финансируют банки). Такие застройщики будут спокойно продолжать свои стройки.

Если говорить о небольших застройщиках в Испании, то на них действуют два фактора: стоимость земли, которая значительно выросла за последнее время, и высокая себестоимость строительства. Соответственно, у них сейчас очень низкая маржинальность бизнеса, им падать просто физически уже некуда, они будут держать цену. И ждать, пока рынок восстановится.

— В России строительная отрасль поддерживается на уровне государства — субсидированием ипотеки, кредитов для застройщиков. А как обстоит дело с поддержкой рынка в Испании?

ВШ: — Агентствам недвижимости — как предпринимателям, как бизнесам — государство компенсирует зарплату временно ушедших в отпуск сотрудников. Отельным индивидуальным предпринимателям, которые работают частными маклерами или в агентствах недвижимости, уже выплатили по €600–700.

ЕР: — Правительство Испании действительно выделило большое количество средств на поддержку и малого, и среднего бизнеса, и частных предпринимателей, и просто физических лиц. Банки в Испании не прекратили, но немножко приостановили процесс рассмотрения заявок на финансирование различных проектов. Сейчас банки, по сути дела, занимаются распределением именно этих денег. А то, что касается ипотеки — все банки абсолютно заявляют, что ипотека сохраняется. Некоторые уже начали предлагать более интересные ипотечные кредиты.

— А какая в Испании сейчас ипотечная ставка?

ЕР: — Все зависит от конкретного заемщика, является он резидентом или нерезидентом. Средняя сейчас ставка порядка 2%.

— Продолжая разговор про цены на недвижимость в Испании — стоит ли ждать каких-то стрессовых активов, которые будут появляться на рынке? Что это могут быть за объекты?

ВШ: — Прежде всего это отели, доходные дома, доходные квартиры, в которых сейчас загрузка фактически нулевая. И они сейчас очень сильно теряют в доходности. Я знаю, что некоторые инвесторы уже готовят капиталы для того, чтобы купить в этом сегменте что-то по очень низкой цене. Открытого дисконта пока нет, но, я думаю, что в прямых переговорах сделки по цене значительно ниже рынка уже заключаются. И дальше будет больше, потому что отрасль очень сильно просядет и непонятно, когда она будет восстанавливаться.

ЕР: — В кризис 2008 года основным стрессовым активом были недостроенные жилые комплексы, поскольку банки имели возможность забирать их за неуплату. Тогда на балансах у банков скопилось огромное количество активов. Та распродажа недвижимости была банковская.

В сегодняшней ситуации у многих застройщиков уже достаточно ликвидности, чтобы расплачиваться по своим кредитным обязательствам. Поэтому каких-то дистресс-активов, если мы говорим про жилье, скорее всего, не будет. Либо это будут малоликвидные объекты.

Что касается объектов недвижимости в виде отельного бизнеса — уже сейчас поступает достаточное количество заявок от потенциальных инвесторов, чтобы посмотреть какие-то отельные активы. Причем потенциальные инвесторы приходят со стратегией получения прибыли в течение трех-четырех лет. В правительстве Испании сейчас рассматривают крайний срок выхода из карантина отелей, ресторанов и баров на конец год. Это значит, что по сектору HoReCa будет нанесен просто катастрофический удар. Еще и Шенген будет закрыт, скорее всего, до конца лета, туристический сезон будет абсолютно потерян для Средиземноморья. И на этом фоне многие собственники отельного бизнеса предпочтут продавать свои активы. И, скорее всего, с очень хорошим дисконтом. Например, у меня есть на реализации два отеля в Барселоне, которые уже сейчас стоят на 15% ниже, чем два месяца назад. Эта тенденция продолжится вплоть до конца года.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: