Ипотека и перепланировка квартир

Ипотека и перепланировка квартир

Ипотека и перепланировка квартиры

Покупка квартиры в кредит позволяет улучшить жилищные условия. Однако многим любопытно узнать, можно ли переделать ипотечную квартиру? Принято считать, что перепланировка ипотечной квартиры незаконна или невозможна, но это не так.

Даже если вы еще не заплатили в свой банк, вам не запрещено переделывать квартиру.

Однако имейте в виду, что перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, имеет ряд особенностей по сравнению с квартирой, которая находится в собственности.

В этой статье мы поговорим о

    как можно сделать перепланировку, если квартира в ипотеке; В чем особенности перепланировки в квартирах с ипотекой; Как получить согласование на перепланировку в квартире с ипотекой; как узаконить перепланировку в таких квартирах; Насколько вы можете рисковать потерять дом после получения ипотеки?

Вы также узнаете, насколько реально купить квартиру с незаконно взятой ипотекой под перепланировку в банке.

Документы для перепланировки квартиры находящейся в ипотеке:

Постановлением № 508 утвержден единый порядок согласования всех перепланировок. Перечень документов, которые необходимо предоставить для заключения договора и получения разрешения на перепланировку обремененной ипотекой квартиры, включает (копии + оригинал или нотариально заверенные копии)

– просьба и согласие владельцев

– проект редевелопмента (от сертифицированной СРО организации или разработчика проекта); иногда дополняется авторским техническим отчетом

– а также согласие банка на реконструкцию, фото:

Отдельно остановимся на последнем пункте. Поскольку вы еще не являетесь полноправным владельцем и квартира обеспечена ссудой, вам необходимо получить письменное согласие ипотечного банка.

Однако иногда в вашем ипотечном договоре есть раздел, специально запрещающий перепланировку. В этой ситуации, конечно, о нем придется забыть. Если такого запрета нет, то будет пункт о необходимости согласовывать перепланировку с банком, так как он не сможет легко продать квартиру с самовольной перепланировкой в ​​ситуации, когда вы по каким-то причинам перестанете рассчитываться с банком. заем.

Кстати, если вы планируете брать только ипотеку, стоит учесть, что ни один банк не выдаст кредит на квартиру, обремененную незаконным ремонтом, так как ее рыночная стоимость значительно падает. Другими словами, если в квартире незаконно проведена перепланировка, ипотека в банке на ее покупку маловероятна.

В редких случаях Банк может одобрить такой заем, но только в том случае, если несанкционированные изменения априори не нарушают какие-либо правила, и пользователь обязуется легализовать их в Мошилинспекции и WITD.

Прежде чем обратиться в банк с просьбой подтвердить декларацию о перепланировке, вам следует получить разрешение страховой компании, в которой застрахована ваша квартира. Возможно, вам также понадобится отчет оценщика, который подтвердит, что стоимость квартиры по ипотеке после перепланировки не будет ниже, чем до перепланировки.

Затем вы подаете заявку в банк на реконструкцию с приложением этих документов. Не лишним будет показать и сам проект перепланировки. Рассмотрение заявки во всех кредитных организациях платное и колеблется от 2-5 тысяч рублей. Сроки рассмотрения заявок в каждом банке индивидуальны.

После получения согласия на перепланировку от банка, вы должны предоставить полный комплект необходимых документов в службу «единого окна» МЖИ и дождаться ее распоряжения с одобрительным решением, которое, в случае положительного решения, будет выдано в течение 20-35 дней в зависимости от вида перепланировки.

Ваши дальнейшие действия будут зависеть от того, что было записано в согласии банка. Часто есть четко определенные сроки, например, в это количество дней должно быть подано разрешение на переоборудование, а затем в течение, скажем, шести месяцев, оно выполняется, и новый технический сертификат регистрируется черными линиями и новый сертификат. собственности представлена.

Проект перепланировки квартиры находящейся в ипотеке

Ремонт ипотечной квартиры утверждается так же, как и квартира собственника: заявкой, проектом с техническим заключением или типовым проектом перепланировки.

Если работы не затрагивают несущие конструкции, не включают в себя расширение санузла или изменение / обустройство конструкции пола, достаточно предоставить в «единое окно» Жилищной инспекции план «до» и » после «реконструкции» и комплект сопроводительных документов. Подробнее о перечне документов для конвертации вы можете прочитать в статье по ссылке. Аналогичным образом одобряются следующие изменения: открытие двери в перегородке, вынос встроенной мебели и т. Д.

Более сложная подготовка к перепланировке по проекту, так как вам нужно будет связаться с проектной организацией с одобрения СРО для разработки проекта перепланировки и, возможно, технической заявки, а также в случае воздействия на несущие конструкции для технического приложение, вам необходимо будет связаться с автором проекта дома.

Техническое заключение о допустимости и безопасности работ, фото:

Примеры технических заключений на перепланировку:

2. Примерное техническое заключение ГУП МосжилНИИпроект «О состоянии основных несущих конструкций и возможности реконструкции» в доме 1953 года постройки.

Разработка проекта может потребоваться при добавлении ванной или туалета в коридоре или кладовой. Несмотря на то, что проломленные перегородки будут ненесущими, расширение «мокрой зоны» связано со скрытыми работами при укладке гидроизоляции.

Следует помнить, что требования к этому виду работ достаточно жесткие, и несоблюдение техники укладки может привести к протечкам воды на нижних этажах. В случае ДТП по вашей вине Мосжилинспекция выдаст распоряжение о восстановлении квартиры до первоначального состояния, а вам также придется оплатить расходы на ремонт соседям.

Перепланировка квартиры при ипотеке. Что не стоит покупать?

Есть варианты перепланировки, которые нельзя санкционировать ни до, ни после их реализации. Это означает, что они запрещены жилищным законодательством. Если сотрудники банка пропустят эти изменения и заключат с вами договор об ипотеке, вам придется потратить немалые деньги на восстановление квартиры до первоначального (проектного) состояния. Незаконный ремонт ипотеки – серьезная ответственность.

В жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах не допускается (выдержка из ППМ №№ 508-840ПП):

– Ухудшение условий эксплуатации дома и квартиры граждан, в том числе затрудненный доступ к инженерным сетям, отключение бытовой техники и другие виды деятельности (работы), ухудшающие условия эксплуатации многоквартирного дома и квартиры граждан.

Читайте также:  Правда об Алуште

– Реконструкция помещений или прилегающих к ним помещений, при которых они могут быть признаны нежилыми.

– занятие квартиры в жилом доме, зафиксированное в записях начальника управления гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника управления гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.

– Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, в результате чего они могут обрушиться.

– Установка отключающих или регулирующих устройств в общих (общедоступных для квартир) инженерных сетях, если использование этих устройств может повлиять на потребление ресурсов в соседних помещениях.

– Устранение, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

– Повышение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых в проекте пределов (рассчитанных по несущей способности, деформации) при выполнении стяжки пола, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в жилых помещениях. кварталы.

– Перенос радиаторного отопления на лоджии, балконы и веранды.

– Устройство полов с подогревом от общего горячего водоснабжения и / или системы отопления дома.

– Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных и противопожарных правил для жилых домов.

– Устройство проемов, вырезка ниш, пробивка проемов в стенах-опорах, стенах-мембранах и колоннах (колоннах, столбах), а также в местах стыковки сборных элементов (в жилых домах стандартной серии).

– Устройство прорезей в горизонтальных стыках и под панелями внутренних стен, а также в стеновых панелях и панелях пола для размещения электропроводки, трубопроводов (в жилых домах стандартной серии).

– Обустройство лоджий и террас на втором и верхнем этажах.

– Реконструкция мансарды, технического этажа.

– Реконструкция и (или) реконструкция жилых домов, признанных в установленном аварийном порядке.

Ниже вы узнаете, каков риск перепланировки квартиры, переданной в залог, если в процессе ремонта было допущено какое-либо из этих нарушений.

Ипотека: согласование перепланировки

Следует помнить, что обязательство согласовывать перепланировку квартиры с ипотечным кредитом входит в каждый договор, и банк обычно дает на это определенный срок. Обычно этот срок составляет 3-6 месяцев, после чего банк может применить штрафные санкции за нарушение договора.

По нашему опыту, не всегда возможно уложиться в эти временные рамки, если вы сами их координируете. Бывают даже случаи, когда у посредников нет времени, потому что банки иногда навязывают совершенно нелогичные сроки (1-2 месяца).

Если вам не хватает времени, хорошей базы знаний и связей, лучше вместо вас попросить агента, который соберет все необходимые документы, для согласования или легализации перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке.

При обращении к профессионалам достаточно оформить доверенность. После его подготовки не вы, а сотрудники выбранной вами организации будут заниматься всеми вопросами, связанными с процессом согласования, а вы будете информировать только о ходе работы.

Наша компания берет на себя все бремя согласования перепланировки любой сложности, включая гармонизацию перепланированных ипотечных квартир.

Примеры согласия банков на перепланировку квартиры

Чем грозит перепланировка квартиры, взятой в ипотеку

В этом случае мы поговорим об угрозе. незаконный о незаконной реконструкции ипотечной квартиры.

Под незаконной реконструкцией понимаются все действия, направленные на изменение конфигурации квартиры, которые ранее не были согласованы с жилищной инспекцией или нарушают действующее жилищное законодательство, санитарные и строительные нормы.

Чаще всего и то, и другое происходит одновременно – реконструкция проводится без предварительного согласия Мосжилинспекции и с многочисленными нарушениями санитарных норм, строительных норм, ГОСТов и т. Д.

Это связано с тем, что многие собственники недвижимости, приобретенной в кредит, убеждены, что на самом деле не делают ничего плохого, и нет смысла тратить время на сбор документов и перебор учреждений, ведь перед кем и как менять планировку дома никому нет, мне плевать. В том числе банк, выдавший ссуду.

Поэтому вопрос, чем грозит перепланировка квартиры, вынесенной по ипотеке, не задается. И зря. Не всегда удается сохранить в секрете несанкционированные преобразования.

Как правило, все начинается с жалоб владельцев соседних домов на груды мусора, шум от ремонтной и строительной техники (перфоратора, алмазного режущего оборудования).

Непрофессиональное вмешательство в несущие конструкции может привести к полному или частичному обрушению здания, поэтому неудивительно, что соседи могут решить подать жалобу на ремонт в надзорные органы.

Незаконные изменения также могут быть обнаружены соседями внизу в результате чрезвычайной ситуации. Например, если вы их залили.

Кроме того, с целью установления факта незаконной реконструкции сотрудники управляющей компании могут проверить состояние коммуникаций (отопление, горячая и холодная вода) и счетчиков.

В каждом из этих случаев информация о несанкционированных ремонтных работах в квартире может поступить в жилищную инспекцию. .

Так каков же риск незаконной перепланировки квартиры, взятой под ипотеку, в этом случае?

Если самовольная перепланировка квартиры была проведена без нарушений и вмешательства в несущие конструкции, собственнику придется заплатить штраф. Кроме того, завершенная реконструкция должна быть согласована с Жилищной инспекцией «на месте».

Для этого необходимо получить техническое заключение о допустимости и безопасности выполняемых работ от автора проекта дома (если это касается межэтажных перекрытий и несущих стен). Если автор дома юридически больше не существует, документ оформляется в ГУП МосжилНИИпроект.

В ситуации, когда несущие элементы здания остаются целыми, ТЗ может составить любая организация, имеющая разрешение СРО. Это касается и наших.

Ситуация более проблемная, когда во время ремонтных работ проводились действия, противоречащие жилищному законодательству. Мы перечислили их выше и подчеркнули, что такие действия нельзя координировать ни при каких обстоятельствах – ни до, ни после реконструкции. При обнаружении таких нарушений собственник помещения обязан устранить их за свой счет или восстановить помещение до первоначального состояния на основании приказа о консервации. А также заплатить административный штраф.

Читайте также:  Сиднейский оперный театр, описание и фото

Образцы приказов жилищной инспекции:

Как вы уже поняли, за правонарушения в взятой по ипотеке квартире рано или поздно ему придется отвечать. Проблем можно избежать, только получив предварительное разрешение на реконструкцию в Мошилинспекции. Практика показывает, что материальные затраты на разработку проектной документации и услуги профессиональных подрядчиков обычно ниже штрафов за незаконную реконструкцию и устранение нарушений или повторное выполнение всех ремонтов.

Однако, если перепланировка в квартире, переданной в залог банку, уже проводилась без соответствующего разрешения, и вы решили ее легализовать, советуем заранее получить профессиональную консультацию в брокерской компании, которая координирует перепланировку.

Если вы не знаете, куда обращаться, можете позвонить нам – наша консультация бесплатна. Незаконные перепланировки часто связаны с пограничными или сложными случаями согласования, но вместе мы можем найти лучший способ узаконить перепланировку.

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Ипотечные кредиты – самый доступный сегодня способ купить собственное жилье. Многие заемщики решают изменить ипотеку своей собственности в зависимости от цены, местоположения, надежности застройщика и т. Д. Однако в процессе использования квартиры может оказаться, что внутренняя планировка не устраивает владельца. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить дом, сделав его более комфортным. Многие заемщики не знают, можно ли провести перепланировку, если квартира находится в ипотеке. Однако перепланировка квартиры не является незаконной. Для недвижимости, которая находится в ипотеке, есть ряд особенностей, о которых вам нужно знать, чтобы все делать правильно.

Виды перепланировок

Реконструкция жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Выполнение этой процедуры предполагает внесение изменений в общую техническую документацию.

В зависимости от того, требуется ли юридическое разрешение на ремонтные работы, различают следующие виды изменений: Изменения, требующие утверждения в соответствии с федеральным законом. Например, увеличение площади одной комнаты за счет других комнат. Изменения, не требующие утверждения. К ним относится косметический ремонт помещений. Изменения, которые необходимо внести в технический паспорт квартиры, но не сложные. Например, можно совместить ванную комнату с унитазом или изменить его поверхность. Изменения внесены в рамках разработки модельного проекта. Требуют замены технологического паспорта квартиры.

Перестройка квартиры под ипотечный кредит – довольно сложная процедура, поэтому многие банки неохотно дают разрешение. Это связано с тем, что в связи с ремонтными работами повышается риск финансового учреждения, одобрившего ипотечную ссуду заемщику. Незаконно выполненный ремонт может привести к обрушению стен, в результате чего дом может считаться аварийным. Для банка такой результат будет означать потерю денег, потому что взыскать долги с заемщика будет сложно.

Разрешение на перепланировку ипотечного жилого дома выдается только после того, как Служба технической инвентаризации изучит план предлагаемых изменений. На основании заключения данной организации можно оценить риск, связанный с представленным проектом.

Без составления проекта и уведомления банка заемщик может провести ограниченное количество ремонтов ипотечного дома. Вы можете сами внести следующие изменения:

    отделочные работы внутри помещения, вызывающие изменение его внешнего вида: покраска стен, оклейка, замена полов, штукатурные работы; замена пришедших в негодность: окон, дверей, встроенной техники, мебели Замена сантехнического оборудования: умывальников, унитазов, ванн; замена ванны на душевую кабину; Выполнение электромонтажных работ: перенос розеток, выключателей и т. Д.

Недопустимые перепланировки

Есть изменения, которые запрещены, потому что они не соответствуют санитарным и строительным нормам. Ваш банк или регулирующие органы не разрешат вам вносить следующие изменения в вашу ипотечную собственность:

    Остекление балкона или лоджии оборудовано пожарным выходом (лестницей). Также запрещено устанавливать на балконах столешницы для увеличения их площади; устанавливать камины в панельных домах; Совместите гостиную с кухней, где есть газовые приборы; Расположить ванную комнату над жилым пространством соседей по нижнему этажу; установить дополнительное сантехническое оборудование; перенести обогреватель на балкон или лоджию; установить теплый пол на балконе за счет системы коммунальных услуг; при соединении лоджии с комнатой снести несущие перегородки и подоконник.

Содержание ипотечного договора

Каждый банк устанавливает свои правила внесения изменений в квартиру, находящуюся в ипотеке. Многие финансовые учреждения прямо заявляют в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В этом случае заемщик сможет произвести реконструкцию только после полного погашения ипотеки и снятия бремени.

Перед тем, как начать ремонт, следует внимательно ознакомиться с условиями ипотечного договора. Он регулирует все нюансы недвижимости с ипотечным покрытием. Обратите внимание на условия ипотеки, а также штрафы, которые могут быть наложены за проведение ремонтных работ в квартире.

Существуют определенные требования для реконструкции дома, принадлежащего банку:

    С момента заключения ипотечного договора должен пройти не менее одного года; Если ипотечный договор не запрещает ремонт, для его проведения требуется предварительное одобрение банка.

Необходимо ознакомиться с договором с банком, чтобы узнать, есть ли в нем запрет на перепланировку квартиры. Только убедившись, что вы не нарушаете требования банка, можно приступать к подготовке документов для согласования. Помните, что до тех пор, пока имущество находится в залоге у финансового учреждения, нарушение условий договора может привести к штрафам и другим неприятным последствиям.

Составление предварительного плана квартиры

Перед тем, как приступить к перепланировке, необходимо знать, какой должна быть квартира после завершения ремонтных работ. План заемщика в отношении предлагаемых изменений имущества, находящегося в ипотеке, должен быть оформлен документально. В дальнейшем именно этот проект будет представлен на утверждение в Банк. Согласно регламенту реконструкция домов, находящихся в ипотечных квартирах, может производиться по эскизу или проекту.

Эскиз необходим в том случае, если планируются незначительные изменения:

    присоединение или разделение ванной комнаты путем сноса или установки перегородки; Вывоз встроенной мебели; перемещение устройств в пределах одной комнаты; остекление балкона без изменения его поверхности.
Читайте также:  Где находится Исландия - остров на карте мира, что такое Исландия

Для того, чтобы составить эскиз, необходимо получить план этажа в БТИ. Все предлагаемые изменения должны быть отмечены красными линиями на копии документа. Полученный эскиз необходимо отправить в банк вместе с заявкой.

В случае более сложных работ заемщику придется заказать проект. Его стоит доверить профессионалам – компаниям, имеющим разрешение СРО. Проект нужен в том случае, если планируется:

    они соединяют кухню или балкон с жилой зоной; Перенос санузла в нежилое помещение в квартире; расширение площади санузла за счет нежилых помещений; Снос ненесущих перегородок, устройство в них арок.

Скорее всего, потребуется вызов профессионала, чтобы оценить стоимость вашей ипотеки на основе изменений.

Согласование перепланировки

Перед тем, как начать какие-либо работы по перепланировке, вам следует проконсультироваться с вашим ипотечным кредитором. Вы также несете ответственность за соответствие всей документации требованиям законодательства. Только тогда конверсия будет считаться законной и может быть задокументирована.

В банке

Чтобы дать согласие на перепланировку, заемщику необходимо подать заявку в банк. Это самый важный этап, потому что от результата будет зависеть, можно ли будет отремонтировать ипотечную квартиру. Заявка подается после утверждения проекта или проекта изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.

Если банк принимает положительное решение, он может направить заемщику инструкции, которые должны быть выполнены в течение определенного периода:

    Подача документации на реконструкцию – обычно этот срок составляет несколько месяцев; провести реконструкцию в установленный срок, не более 6 месяцев с момента получения согласия переоформление технического паспорта; получить новую выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

Со страховой компанией

Компания, в которой застраховано ипотечное имущество, также должна быть уведомлена о любой перепланировке квартиры.

В начале договор должен содержать подробную информацию о застрахованном имуществе, включая общую и жилую площадь. После реконструкции вполне вероятно, что количество жилой площади изменится, поэтому необходима документация для подтверждения этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся изменения в зависимости от характеристик застрахованного имущества.

Возможные причины отказа

В утверждении может быть отказано по нескольким причинам, но основные из них следующие.

    несущие конструкции объектов будут существенно изменены; ремонтные работы ставят под угрозу безопасность и жизнь других людей; реконструкция проводится на нижних этажах многоэтажного жилого дома; Проектное решение подготовил специалист, не имеющий аккредитации.

Проведение ремонтных работ

Процедура восстановления ипотеки по Закону обычно состоит из нескольких этапов:

    подготовка проекта работ; Получение разрешения банка-кредитора; Составление заявления и подача его в жилищную инспекцию; получение официального разрешения на начало строительных работ; Составление новых документов и их подтверждение в БТИ и кадастровом управлении.

Только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции перепланировка квартиры в ипотеку будет считаться законной.

Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, как быстро уполномоченные органы получат разрешение. Обычно создание эскиза или дизайна занимает от 2 до 6 недель. Утверждение проекта может занять до 5 месяцев.

Стоимость выполнения формальностей зависит от тарифа компании, в которую вы обращаетесь, но в среднем она составит:

    Разрешение на перепланировку обойдется вам примерно в 20 000 рублей; Акт сдачи-приемки работ – от 10 000 руб.; Документы БТИ – от 7000 руб.; Подготовка нового планировочного проекта – от 20 000 руб.; Оплата госпошлины за оформление документов – от 1500 рублей; техническое приложение – от 6000 руб.

К указанным выше суммам можно добавить расходы на получение разрешений в различных конторах, которые устанавливают свои расценки на выдачу документов.

Конечно, вы можете сделать все самостоятельно, в этом случае стоимость будет намного ниже. Однако есть риск того, что вы не уложитесь в срок, что может повлечь за собой штрафные санкции.

Узаконивание перепланировки

До полного погашения ипотеки квартира передается в залог банку. Следовательно, у него есть все права на недвижимость. Для контроля за состоянием недвижимости банк раз в год отправляет своих инспекторов, которые осматривают ипотечную квартиру. Если проверка обнаружит несанкционированные изменения, заемщик будет иметь негативные последствия.

Если мы уже изменили планировку ипотечной квартиры без уведомления банка, не ждите приезда инспекторов и рассчитывайте на то, что они изменений не заметят. Легализовать обмен квартиры можно, обратившись в одну из брокерских компаний или самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают проблемы быстрее и эффективнее.

Организация, которая занимается согласованием, соберет пакет необходимых документов. Заемщику необходимо только получить новый технический паспорт на квартиру и предоставить его в банк. В этом случае все изменения будут отражены в ваших личных файлах, и у инспектора, пришедшего с проверкой, не будет оснований для претензий.

Переоценка стоимости квартиры

После перепланировки составляется протокол, в котором рекомендуется актуализировать оценку обремененной ипотекой квартиры. Оценщик производит оценку с учетом всех изменений, внесенных в ходе ремонтных работ. Не рекомендуется переоценивать или недооценивать стоимость недвижимости.

Для получения компетентного предложения обратитесь к профессионалам оценочной компании. Как правило, такие организации заботятся о своей деловой репутации и делают выводы только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае оценочная компания рискует лишиться аккредитации.

Заключение

Перестройка квартиры по ипотеке без официального согласия незаконна и карается большими штрафами. Более того, отсутствие предварительного согласия банка может привести к возникновению конфликтной ситуации, последствия которой будут очень неприятны для заемщика. Финансовое учреждение, кроме штрафных санкций, вправе потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно полностью погасить задолженность или в одностороннем порядке расторгнуть договор об ипотеке.

Оцените статью
Добавить комментарий