Какими критериями должно обладать элитное жильё?

Основные критерии жилья бизнес- и элит-класса

Рынок недвижимости в России достаточно молод и продолжает развиваться. По мере его формирования была создана собственная система классификации жилья и выработаны критерии, позволяющие отнести объект к тому или иному классу.

Систематизация жилья – требование времени

Классификация жилья по классам

Все жилье было поделено на два больших сегмента – массовый и повышенной комфортности. Массовое жилье, в свою очередь, дифференцируется на эконом- и комфорт-классы, а новостройки повышенной комфортности, в соответствии со вложившейся практикой, подразделяется на бизнес- и элитный класс. Критерии еще несколько размыты и постоянно совершенствуются. Так, недвижимость, которая еще несколько лет назад относилась к элите, сегодня дотягивает только до бизнес-категории, да и последний тоже постоянно предлагает новые возможности. Такая неопределенность приводит к тому, что порой невозможно определить, где заканчивается “бизнес” и начинается “элит”.

Классификация жилья позволяет покупателям и риелторам ориентироваться в массе предложения, но полагаться на нее при покупке квартиры все же не стоит. Застройщики зачастую склонны неоправданно завышать класс новостроек, чтобы привлечь к проекту потенциальных покупателей и иметь возможность поднять цену на квартиры. При этом можно привести массу примеров, когда проект не соответствует заявленной категории по целому ряду признаков. Например, жилой комплекс бизнес-класса не имеет ограждения по периметру и/или расположен по соседству с КАДом или другими совершенно неподходящими объектами. Поэтому, планируя покупку, нужно лично удостовериться, что цена понравившегося варианта действительно соответствует качеству.

Классификация – одна на всех

Чтобы унифицировать характеристики жилья того или иного класса, Российская гильдия риелторов разработала “Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек”. К основным критериям, по которым определяют класс, относятся:

  • архитектурный проект;
  • технологии строительства и материалы для возведения несущих и ограждающих конструкций;
  • качество остекления;
  • планировочные решения, высота потолков;
  • отделка интерьеров общественных зон;
  • отделка квартир;
  • минимальная площадь квартир;
  • качество дверей и надежность входных блоков;
  • состояние инженерного обеспечения (энергоснабжения, приточно-вытяжной вентиляции, отопления и водоснабжения, лифтового хозяйства);
  • система безопасности и организация придомовой территории;
  • социальная и коммерческая инфраструктура;
  • район, в котором располагается объект;
  • наличие паркинга.

Характеристики жилья бизнес-класса

Новостройки бизнес-класса обычно представлены высотками

Новостройки Санкт-Петербурга, относящиеся к бизнес-классу, располагаются главным образом в престижных Выборгском, Василеостровском, Московском, Красногвардейском, Петроградском районах Северной столицы.

Близость к историческому центру, обилие объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, благоприятное окружение, наличие зеленых зон – необходимые условия, которым должен соответствовать проект.

Такие жилые комплексы строятся по индивидуальным проектам, имеют проработанный экстерьер и узнаваемое “лицо”. В этом классе применяются технологии бескаркасного и монолитно-каркасного строительства. Обязательная составляющая объектов бизнес-класса – благоустроенная огороженная территория с детскими и хозяйственными площадками.

Надежная охрана – одно их важных требований к жилью бизнес-класса

Система безопасности включает наличие консьержа, стационарные посты охраны у входа в дом, въездах на паркинг и во двор. По периметру организована система видеонаблюдения. Обо всех гостях консьерж сообщает жильцам по домофону. Дома бизнес-класса обязательно имеют паркинги (закрытый подземный/наземный и на придомовой территории), которые в совокупности располагают хотя бы одним машино-местом на квартиру.

Что касается интерьера, то квартиры сдаются либо вовсе без отделки, либо с улучшенной отделкой “под ключ” по договору с компанией. Стоимость такого объекта будет на 25% выше, чем без ремонта.

Свободная планировка позволяет самостоятельно разделить внутреннее пространство квартиры на зону отдыха, гостиную, комнату для гостей, детскую и т. д. Высота потолков в бизнес-классе – не менее 2,75 метра. Нередко застройщики предлагают вниманию покупателей двухуровневое жилье, пентхаусы, просторные лоджии и балконы для устройства зимних садов. Если в квартире больше 2-х комнат, в ней должно быть не меньше двух санузлов.

Минимальная общая площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса начинается от 45 квадратных метров, 2-комнатной – от 65 кв. м., 3-комнатной – от 85 кв. м., 4-комнатной – от 120 кв. м., 5-комнатной – от 150 кв. м. Кухни в таком жилье не могут быть меньше 12 кв. м.

Читайте также:
Не нарушайте правила пребывания в Испании

Характеристики жилья для элиты

Элитные дома обычно не превышают 10 этажей и строятся в самом центре города

Элитные новостройки Санкт-Петербурга располагаются непосредственно в сердце Северной Пальмиры. Значительная их часть сосредоточена в Центральном и Петроградском районах. Каждый жилой дом или комплекс возводится по индивидуальному авторскому проекту известных архитекторов, с учетом особенностей городского ландшафта. Новостройки из монолит-кирпича органично вписываются в исторический интерьер, сохраняя стилевое единство с окружающими районами. В шаговой доступности находятся памятники истории и культуры, офисные и бизнес-центры, объекты коммерческого и развлекательного назначения. Высота новых зданий в основной массе не превышает 8-10 этажей.

Новостройки элитного класса имеют огороженную территорию, облагороженную ландшафтным дизайном и украшенную малыми формами – скамейками, беседками, скульптурами, фонтанами, фонарями.

Система охраны включает собственную службу охраны, консьержа, постоянные посты в ключевых точках и регулярное патрулирование периметра, лестниц и лестничных клеток. Развернуто круглосуточное видеонаблюдение внутри дома и на придомовой территории. Гости могут пройти в квартиру только по согласованию с владельцем через домофон на посту у консьержа.

Инженерные системы работают по принципу “умного дома”, который отвечает за жизнеобеспечение, уют и комфорт, а также за оптимальное потребление ресурсов и безопасность. Система реагирует на сбои в работе оборудования и информирует о них центр управления.

Дома элитного класса имеют крытые наземные и подземные паркинги с мойкой и автосервисом, которые строятся из расчета 1,5 машиноместа на каждую квартиру. Жильцы могут спуститься в подземный паркинг на отдельном лифте.

Высота потоков в элитных домах составляет не меньше 3 метров. Квартиры сдаются со свободной планировкой или с эксклюзивными планировочными решениями. Предусмотрено наличие зимнего сада, хозяйственных помещений, включая гардеробные и прачечные в подвальных помещениях. В каждом жилище – не меньше двух санузлов.

Минимальная площадь квартиры-студии в элитном доме начинается от 60 кв. м. Двухкомнатные квартиры “стартуют” от 80 кв. м, трехкомнатные – от 120 кв. м., четырехкомнатные – от 250 кв. м., пятикомнатные – от 350 кв. м. Площадь кухни не может быть меньше 20 кв. м.

Деление недвижимости на классы – полезное и нужное дело. Оно позволяет покупателю узнать, на какие опции он может рассчитывать, прицениваясь к тому или иному объекту. Однако главное при выборе квартиры – все же не принадлежность ее к какому-то определенному классу, а соответствие ожиданиям. Особенно это касается жилья премиум-класса, которое является признаком статуса своего владельца.

Популярные новости недвижимости

  • Что нужно для рефинансирования ипотеки
  • Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
  • ​Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
  • Выбрать коммерческую недвижимость: как?
  • Определяемся с выбором ипотечного банка
  • Новостройки в зонах повышенного риска

Forbes Council

Что такое элитная недвижимость

Парадоксально, но единого определения элитной недвижимости нет. Кто-то называет «элиткой» любое дорогое жилье, кто-то пытается придумывать градации: бизнес-класс, люкс, премиум и так далее. На самом деле все эти градации существуют только в рекламных предложениях застройщиков и риелторских агентств, а степень «элитности» квартиры глобально определяется даже не тем, что внутри дома, а тем что находится снаружи — инфраструктурой.

Например, вы можете купить квартиру за 150 млн рублей в клубном доме в Хамовниках, но в 10 метрах от дома будут полуразрушенные здания и дешевые бары. Это элитное жилье? Наоборот, такое «соседство» лишь снижает ценность квартиры. В рекламном проспекте вам вряд ли покажут вид из пентхауса на соседнюю блочную пятиэтажку, поэтому после просмотра квартиры и окрестностей в реальности иногда хочется поскорее покинуть район.

Мудрые девелоперы понимают, что главное в жилье — место его расположения. Например, «ГАЛС» построил ЖК «Литератор» на ул. Льва Толстого — рядом модные кафе, рестораны и офис «Яндекса» напротив. Это настоящее элитное жилье, человек покупает не просто квартиру, он покупает правильных соседей и самоощущение. Квартира в правильном доме может помочь в бизнесе и карьерном росте. И даже сэкономить на услугах управляющей компании: автору статьи известен пример, когда дом, в котором расположена квартира одного из первых лиц нефтяной отрасли, охранялся по сути его же охраной, без привлечения управляющей компании.

Читайте также:
Фото Мэрии Лондона (107 фото)

Однако известны и примеры, когда клиент купил квартиру на Пресне в одном из «элитных домов» со стоимостью квартир свыше 100 млн рублей и был вынужден ее продать после пары лет жизни. «Дом, конечно, элитный, — сказал клиент, — но вокруг пятиэтажки, “Магнит” и пара “Дикси”, элементарно страшно идти ночью от такси до своего дома с охраняемой территорией».

Элитная недвижимость, возможно, самый устойчивый к кризисам сегмент. Сейчас она пользуется высоким спросом, квартиры в качественных объектах в правильном месте раскупаются полностью еще за полгода до сдачи объекта. Люди становятся в очередь, чтобы купить жилье с чеком более сотни миллионов рублей. Плюс элитная недвижимость, сама по себе, безусловно генерирует более высокий доход при сдаче ее в аренду. Позволить себе снять в аренду квартиру стоимостью от 200 000 руб/месяц тоже может только состоятельный наниматель, что сразу ставит порог для социально неблагополучных категорий населения.

Квартира или апартаменты?

Элитная недвижимость часто продается как апартаменты — то есть нежилые помещения. Вот живые примеры из моей практики, когда люди приобретали роскошные апартаменты и сразу сталкивались с проблемами:

• Коммерческие объекты. Вы покупаете квартиру за 100—200 млн рублей и рассчитываете, что вашими соседями будут люди вашего уровня достатка, к которым можно приходить в гости в пижамах и разговаривать о высоком. В реальности — рядом с вашей квартирой может открыться что угодно от салона красоты до фитнес-клуба. Есть риск купить проходной двор за большие деньги. Знаю случаи обращения в суд возмущенных жильцов и не знаю ни одного случая удовлетворения таких исков.

• Высокий налог. Налог на имущество в отношении нежилых помещений значимой выше, чем в отношении квартир. При расчете налоговой базы учитываются все офисные и коммерческие помещения, которые есть в доме. Покупатели, которые не знают об этом с самого начала, впоследствии даже выставляют апартаменты на продажу, потому что не готовы платить 500 000 ₽ в год в виде налогов на квартиру.

• Нельзя получить постоянную регистрацию по месту жительства. Для некоторых категорий апартаментов доступна только временная регистрация, для некоторых недоступна в принципе. Если переезжаете в Москву и покупаете апартаменты, нужно готовиться к тому, что не получится даже отдать ребенка в детский садик — потому что у него не будет московской прописки.

• Доля в общем имуществе — не ваша собственность. Покупая жилое помещение, вы получаете долю в общем имуществе дома. То есть подъезд, крыша и каждый этаж принадлежит всем собственникам квартир в доме — и обслуживаете вы это все тоже вместе через управляющую компанию. В случае с апартаментами доля в общем имуществе собственнику апартаментов может не передаваться.

Уже известны случаи, когда застройщик после продажи все апартаментов в объекте просто бросает его в состоянии фактически черновой отделки в общих зонах. Так как эта часть дома (коридоры и входная группа) принадлежит застройщику это его воля — делать в ней или не делать ремонт. По факту есть риск, что купив «элитную» квартиру в таком объекте, будете пробираться к ней сквозь строительный мусор.

Ровно в связи с этим чаще всего апартаменты продаются дешевле чем квартиры этого же класса.

Читайте также:
Фото Виндхука (99 фото)

Как не закопать деньги в землю

Чуть проще с критериями «элитки» дела обстоят среди коттеджных поселков: цена земли по популярным направлениям на 90% определяется близостью к Москве. Всё, что за 50 км от МКАДа не может быть элитным, даже если полностью из золота. Всё, что вблизи 15—20 км — элитка, за совсем редкими исключениями в виде старых СНТ. Люди, покупая жилье за МКАДом, платят, прежде всего за время, за которое они могут добраться до города.

Нюансы покупки загородного жилья заслуживают отдельной статьи, потому как в покупке дома с землей существенно больше юридических и технических тонкостей.

Если свести их все к короткому списку, то это:

1. Назначение земельного участка, на котором построен дом. Часто строят на земле, не отведенной для этого. Результат — возможный иск от прокуратуры о сносе постройки.

2. Обеспеченность электричеством и газом. Часто показывают временное подключение, после покупки участка оказывается, что лимит мощности необходимо покупать, и тянуть линию до своего участка.

3. Инфраструктура поселка. До момента застройки показывают прекрасные общие зоны с детскими площадками и пляжем. В реальности потом все эти зоны застраиваются также домами на продажу.

4. Контингент. Если мы говорим про элитные загородные поселки, то правильная практика — продажа объектов в них по итогам собеседования с уже живущими жильцами. Известны случаи, когда дом приобретает любитель вечеринок и закатывает их там, несмотря на возмущение соседей. Или использует дом для встреч с девушками с пониженной социальной ответственностью.

5. Схема сделки. Любая другая схема кроме прямой покупки дома и земельного участка — повод спросить, с чем связаны усложнения. Продают доли, почему не продают сразу все? Продают через юрлицо — пусть оно сначала продаст кому то из его владельцев, а потом уже вам по прямому договору.

Как купить элитную квартиру и не мучиться после этого

Главный совет — всегда помнить, что менеджер по продажам или риелтор видят своей целью как можно быстрее подписать договор и получить комиссионные. Как говорят американцы, не спрашивай у страхового агента, нужна ли тебе страховка. Поэтому лучше пригласить юриста, который спокойно проверит документы, назначение земельного участка, уточнит сумму будущего налога на недвижимость, выяснит реальные планы застройщика по ремонту общедомового имущества и так далее.

Также помните:

1. Дорогая недвижимость — не всегда элитная. Приезжая на просмотр, найдите время пройтись по окрестностям и посмотреть, где вам предстоит жить. Вполне возможно, что не все так красиво, как написано в объявлении.

2. «Элитку» покупают всегда, в том числе в кризис. Чтобы не пропустить квартиру мечты в понравившемся доме, заранее просматривайте объект и консультируйтесь с юристом.

3. Будьте внимательны приобретая апартаменты. Часто застройщик рассказывает о неких фантомных законопроектах, которыми совсем скоро все апартаменты будут признаны жилыми помещениями. В реальности – это не так. Перевод нежилого помещения в жилое – большая, дорогостоящая и трудоемкая процедура.

Чтобы не выбрасывать миллионы на ветер, перед покупкой разумно пообщаться со сторонним специалистом, который поможет оценить стоит ли жилье своих денег.

Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council

Критерии элитного жилья

Отличить экономное жилье от элитного можно невооруженным глазом и с такой задачей справится любой обыватель, а вот грань между элитными апартаментами и бизнес-классом порой так тонка, что ее видит не каждый специалист. Компании-застройщики предъявляют одни требования, а риэлторы при оценке смотрят совсем на другое. Какими качествами должна обладать такая квартира, и как ее определить?

7 признаков элитности

1. Архитектура и расположение

Дорогое жилье видно сразу: это красивая новостройка или отреставрированное здание с классической архитектурой. Это по определению не может быть «хрущевка» или что-то наподобие, с обветшавшим фасадом и прохудившейся крышей, расположенное где-то на окраине.

Читайте также:
Китайские авиалинии: официальный сайт на русском языке

2. Эксклюзивность и «размах»

Дом редко насчитывает более трех сотен квартир, причем на этаже они располагаются максимум по 4 штуки. Это ни в коем случае не «малогабаритка» – только внушительная площадь, не менее 90 квадратных метров с высокими (в среднем 3 метра) потолками. Жестких стандартов планировки нет: допускается как классическое разделение на комнаты (нередко встречаются гардеробные), так и «студийные» варианты или свободная планировка. Кухня всегда большая – 20 кв.м. и более.

Окна – большие и высококачественные: стандартные стеклопакеты в «элитке» не устанавливают. Это или рамы из натуральных твердых пород дерева, либо ПВХ класса A толщиной не менее 2,8 мм.

3. Собственная парковка

Элитный жилой комплекс в обязательном порядке должен быть оборудован подземным паркингом с минимум одним машиноместом для каждой квартиры (а лучше двумя). В идеале нужны две парковки: одна подземная для владельцев, и одна наземная для гостей.

Например, новостройки в СВАО от компании «Флэт и Ко» оснащены удобным подземным паркингом.

4. Охранная система

Вся территория обязана быть оснащена системой видеонаблюдения, а вход и паркинг – контролироваться не пенсионером-охранником, а профессионалом своего дела. Часто такие комплексы имеют собственную службу безопасности, чтобы жители чувствовали себя полностью защищенными и не волновались за себя и свое имущество.

5. Автономность

Элитное жилье не может зависеть от ЖЭКа или других подобных служб. В нем всегда есть горячая вода, электричество, автономное отопление, системы очистки воздуха и кондиционирования. Ремонт лифтов или другие аналогичные проблемы не касаются жильцов и не отнимают их время: вызов мастера, написание заявлений и т.д. Все работает без их участия. Лучшие варианты помимо прочего оснащены системой «Умный дом», что хоть и удорожает стоимость, но делает проживание в нем более комфортным.

6. Инфраструктура

Современный дорогой жилой комплекс – это не просто набор квартир с парковкой и охраной. Это еще и масса других заведений:

  • SPA-салоны,
  • бассейн,
  • тренажерный зал,
  • детские сады,
  • магазины,
  • рестораны и кафе.

Не нужно тратить время на езду по пробкам – все есть в шаговой доступности.

7. Облагороженная территория

Пространство перед новостройкой – это не классический палисадник, а результат кропотливой работы ландшафтных дизайнеров. Беседки, небольшой парк с фонтанами, уютные лавочки – все это признак класса Elite.

Заключение

Если рассматриваемые вами к покупке апартаменты не имеют чего-то из перечисленных пунктов – это вовсе не значит, что жилье нельзя назвать элитным. Как уже говорилось, четких критериев оценки нет, и к приведенным пунктам можно добавить еще несколько. Наилучшую оценку провести сможет только специалист, которых на рынке недвижимости сейчас достаточно.

Характеристики элитного жилья – как распознать «элитку»

Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории. Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей. Специалисты проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к элитному жилью.

Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории.

Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей.

Читайте также:
Фото Полуострова Морнингтон (35 фото)

«Четкие, а главное, единые критерии новостроек, дадут рынку толчок к дальнейшему развитию, особенно в регионах. Очень часто возникает путаница в оценке тех или иных объектов, в аналитических обзорах — и одна из причин, это отсутствие принятой всеми крупными игроками классификации объектов недвижимости», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Специалисты компании проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к классам жилья. Ниже приведены основные (но далеко не единственные) признаки элитного жилья:

  • Уникальная архитектура

Элитное жильё можно узнать с первого взгляда. Это новые дома, в которых сохранён исторический фасад здания, или современный авторский архитектурный проект

  • Эксклюзивные квартиры

В здании может быть максимум 300 квартир, по 4 на этаже. Площадь жилья в элитном доме начинается от 60 кв. м. Планировка может быть разной — от классической семейной с несколькими спальнями до свободного пространства по принципу лофта. Обязательно предусмотрена просторная кухня — от 20 кв. м.

Высота потолков от 3 м. В элитных квартирах большие окна. Пластиковые стеклопакеты неприемлемы — только рамы из твёрдых пород дерева.

  • Собственный паркинг

В элитном жилье обязательно предусмотрен подземный гараж для жильцов — минимум 1 м/место на квартиру. Также желательна наземная гостевая парковка.

  • Система безопасности

Владельцы элитного жилья спят спокойно. Их дом круглосуточно находится под видеонаблюдением и охраной. В зданиях оборудована система контроля доступа, на первом этаже есть ресепшн. Секюрити элитного дома не разгадывают кроссворды в подсобке — профессионалы должны контролировать безопасность каждого этажа.

  • Современное инженерное оснащение

Жители элитного дома не знают проблем с перебоями электричества и отключением горячей воды. Здание оснащено по последнему слову техники. В нём есть автономный тепловой пункт, центральное кондиционирование, современные фильтры очистки воды и воздуха, приточно-вытяжная вентиляция, безопасные и бесшумные лифты. Часто в элитном жилье установлена автоматизированная система «Умный дом».

  • Инфраструктура

Большинство элитных домов — это комплексы с развитой инфраструктурой высокого уровня. К услугам жителей собственные фитнес-клубы, spa, салоны красоты, детские сады, рестораны и бары.

  • Благоустроенная территория

Внутренний двор элитного дома — это пространство, над которым потрудился ландшафтный дизайнер. В зависимости от архитектурных особенностей проекта там могут быть сады, фонтаны, беседки.

Сегодня в Москве насчитываются 57 элитных объектов, которые полностью соответствуют принятой классификации. Средняя стоимость квадратного метра элитной квартиры — 18 тысяч долларов, элитные апартаменты обойдутся в 16,7 тысяч долларов за квадрат.

Стоит отметить, что местоположения нет в списке основных критериев элитного жилья. В Москве элитная недвижимость представлена как в центре города — на Остоженке, Пречистенке, Арбате или Патриарших прудах, так за пределами Садового кольца. Востребованы элитные дома на Краснаой Пресне, Плющихе, Фрунзенской набережной. Знаменит элитный запад столицы — проспект Вернадского, Кутузовский, Ленинский и Мичуринский проспекты.

Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Юристы оценили критерии роскошного жилья должника от Минэка

Минэкономразвития подготовило отзыв на законопроект Минюста о продаже единственного жилья должника. Как сообщают ознакомившиеся с документом «Известия», ведомство предлагает разрешить это только для кредиторов-физлиц, а не банков и других кредитных организаций. Поскольку речь идет о конституционном праве на жилище, его можно ограничить только в интересах равного субъекта. Банки и микрофинансовые организации, как профессиональные кредиторы, могут заранее оценить риски при выдаче займа и несут связанные с этим риски. Это нужно, чтобы сохранить баланс интересов должника и кредитора.

Единственное жилье, которым должник владеет более трех лет, вообще не подлежит продаже.

Министерство также предложило критерий для определения роскошного жилья, которое можно будет продать.

Федеральный норматив площади жилья на одного человека МЭР предлагает определить как самый высокий такой показатель в регионах, умноженный на три. Только при превышении этого критерия жилье можно будет признать роскошным и реализовать.

Читайте также:
Список отмененных рейсов авиакомпании Победа на сегодня

Поскольку стоимость проданной недвижимости не обязательно покроет все обязательства должника, на продажу жилья в рамках исполнительного производства нужно будет получить его согласие. Если должник не соглашается, кредитор должен будет возбудить дело о признании его несостоятельным и реализовать жилье уже в рамках процедуры банкротства. По ее итогам банкрот избавится от всех долгов, независимо от цены, по которой реализовали его прежнюю недвижимость, подчеркивает МЭР.

Таким образом Минэк существенно ограничивает свободу реализации права кредитора. Этой возможностью можно будет воспользоваться в редких случаях. Ведь основные долги у населения именно перед банками, а жилье больше трех лет в собственности продавать запрещено.

Минэк предлагает очень ограничить возможность продажи единственного жилья банкрота. Его не продадут, если долг перед банком или МФО, или человек владеет жильем больше трех лет.

Минюст разработал этот законопроект во исполнение указаний Конституционного суда, который несколько раз отмечал, что при определенных условиях единственное жилье банкрота можно продать. Еще недавно продажа единственного жилья, не являющегося предметом ипотеки, была невозможна, напоминает Анастасия Подковко, руководитель практики разрешения споров адвокатского бюро Плешаков, Ушкалов и партнеры Плешаков, Ушкалов и партнеры Федеральный рейтинг. × . Но в свете разъяснений КС суды все чаще идут на такую меру. В частности, такую практику сформировал Арбитражный суд Уральского округа.

Теперь взять на себя ответственность должен законодатель. Но написать закон оказалось сложно. Минюст давно над ним работает, но его постоянно отправляют на доработку, напомнил Михаил Иванов, партнер бюро Григорьев и Партнеры Григорьев и Партнеры Региональный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 15-16 место По количеству юристов 9 место По выручке Профайл компании × .

Неоднозначные критерии

Установление федерального «стандарта роскоши» и прекращение любых долгов после реализации имущества поддерживает руководитель направления «Реструктуризация и банкротство» фирмы Рустам Курмаев и партнеры Рустам Курмаев и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Уголовное право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 1 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 5 место По выручке Профайл компании × Олег Пермяков. Владимир Журавчак, партнер юридической компании ЗАО «Сотби» ЗАО «Сотби» Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании × , напротив, критикует безусловное списание долгов при реализации жилья. В этом отношении уже сформирована судебная практика о необходимой добросовестности поведения должника, а изменения этого принципа могут привести к злоупотреблениям, поясняет Журавчак.

Вопросы вызывают и критерии «роскошности», ведь они очень субъективны и сильно меняются от региона к региону, говорит Пермяков. В пример он приводит «дело Стружкина», где роскошной пытались признать квартиру площадью 40,3 кв. м.

Почему не дать регионам, лучше знающим ситуацию «на земле», возможность вводить свои критерии?

Олег Пермяков, руководитель направления «Рустам Курмаев и партнеры»

Неясно, как поступить в ситуации, когда должник живет в доме с несколькими хозяйственными строениями на участке и живет с возделывания этого участка. В таких случаях взыскание долгов может фактически лишить гражданина и его семью средств к существованию, отметил Пермяков. Сейчас дело со схожей фабулой рассматривает Верховный суд (№ 303-ЭС20-18761 (2)).

Анастасия Подковко также призывает учитывать обстоятельства приобретения спорной недвижимости. Одно дело, когда недобросовестный должник с помощью схем приобрел единственное жилье. Совсем другое – когда честный человек стал заложником неудачно сложившихся обстоятельств.

Чрезмерная защита должников

Запрет для банков требовать реализации единственного жилья Пермяков считает дискриминацией. К тому же, то же физлицо может переуступить долг профессиональным коллекторам, если ему срочно потребовались деньги. Иванов отмечает, что финансовые организации смогут обойти запрет, наоборот, продавая обязательства физлицам.

Читайте также:
Советы от проводников поездов путешествующим

МЭР слишком явно отдает предпочтение интересам должников, считает Журавчак. Исключение банков из процедуры может обнулить ценность законодательной инициативы, опасается эксперт. В то же время эксперт поддерживает ограничения в отношении МФО – займы там берут как правило от безысходности, а не для роскоши, а проценты весьма высокие.

Но и для кредиторов-физлиц законопроект не идеален. Для них там нет понятной и безусловной последовательности действий по продаже жилья должника. Ведь они должны потребовать возврата долга в течение первых трех лет, что должник владеет недвижимостью, указывает юрист бюро A-PRO A-PRO Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Уголовное право группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) × Валерия Марчукова.

Безусловная защита недвижимости, принадлежавшей должнику более трех лет, требует пояснений и уточнения. Пермякову критерий кажется слишком формальным.

Элитная недвижимость за рубежом: виды, критерии, цены

Словосочетание «элитная недвижимость» непременно наводит на мысль о высокой стоимости жилья. Однако не совсем правильно причислять все дорогостоящие зарубежные объекты к разряду VIP-класса. К примеру, жильё класса «комфорт» также стоит немалых денег. Элитарная же недвижимость по мировым стандартам, помимо цены отличается некоей эксклюзивностью. Агентства не ставят её в общий ряд с остальными предложениями, а размещают в отдельном разделе.

Содержание статьи:

Элитное жильё: характеристика, основные критерии

При определении параметров любого вида недвижимости следует учитывать запросы покупателей на данный промежуток времени и территориальное расположение объекта. Эксперты отмечают различия в понятиях «элитная российская» и «элитная зарубежная» недвижимость.

Российские критерии элитарности жилья опираются на следующие требования:

  • Месторасположение объекта

Внимание акцентируется на красоте вида из окна. Это может быть водоём, парковая зона или архитектурный памятник. Ценится жильё в центральной части города или за городом, так называемые «лакомые кусочки», где строятся комфортабельные коттеджные посёлки или виллы.

  • Социальный статус соседей

Дорогое жильё доступно лишь обеспеченным гражданам. Так, многоквартирный дом класса «элит» не может иметь свыше сотни квартир.

  • Характеристика строения и качество постройки

К этому пункту можно отнести: материал, используемый при строительстве дома (подразумевается его натуральность), высокие потолки (не менее 3-х метров), современную техническую оснащённость и удобную планировку. Важно также наличие гаража или парковочного места, ограждение территории и круглосуточная охрана.

  • Элитный жилой комплекс

Он должен располагать развитой инфраструктурой – иметь красивую благоустроенную территорию с магазинами, тренажерным залом, бассейном, рестораном, прачечной и т. п. Удобство и комфорт – это неотъемлемая часть элитного проживания.

В зарубежных странах критерием элитного объекта является его престижность и цена, значительно превышающая миллион евро. Например, лондонский особняк, манхэттенский пентхаус, немецкий замок, великолепная вилла, расположенная в Каннах (Лазурный Берег, Франция). Недвижимость VIP-класса считается подтверждением высокого социального статуса своего владельца.

Места расположения таких объектов характеризуются:

  1. Закрытым типом территории.
  2. Наличием личного сада и бассейна.
  3. Повышенным уровнем безопасности владельца и обеспечением его приватности.
  • Уникальностью

Если речь идёт о вилле на побережье, то она должна находиться у самого берега на большом участке земли, иметь архитектурные достоинства или цениться, как исторический объект. Если это апартаменты в городе, то только в престижном районе, в жилом комплексе, где имеется великолепная инфраструктура и подобающее окружение (тихий район, парк, озеро и прочее).

Шум и суета несовместимы с элитной недвижимостью, поэтому потребность в ней очень велика среди знаменитых людей.

Самое популярное элитное жильё

Потенциальные покупатели объектов класса VIP – люди взыскательные. У них очень высокая планка запросов. В категории «элит» наибольшей популярностью пользуются итальянские или французские виллы, старинные замки и особняки, а также двухуровневые пентхаусы. Как правило, клиенты претендуют на дома с историей. Относительно планировки и общей площади особых стандартов нет, но к обустройству жилья предъявляются повышенные требования – наличие Интернета, системы «умный дом» и прочих технических новинок обязательно.

Читайте также:
Архивы Лечение - Zagranportal

Сегмент элитной недвижимости наиболее востребован именно в Европе. Сказывается высокий уровень экономического развития европейского региона. Знаменитые личности (кинозвезды, политические деятели и другие) предпочитают отдыхать на личных виллах на Лазурном берегу. Многие любят жить в немецких, французских или итальянских замках.

Пентхаусы также не остаются без внимания. Но не всегда они являются новостройкой. Зачастую это старые здания – XVII либо XIX веков, отремонтированные и обновлённые. В них сочетается наследие истории и современные концепции.

У каждого из них своя история о бывших обитателях. Например, в итальянском особняке в Понте-ди-Леньо, находящемся в Портофино и построенном в 1874 году, проживала графиня Франческа Вакка Агуста. В настоящее время, после реставрационных работ дом продаётся за 40 000 000€. В другом городке Италии – Позитано, расположен особняк Palazzo Santa Croce. Дата его постройки 1716 год. Это бывшая резиденция епископа. Сюда приезжали погостить Пикассо, Дино Буцатти и другие знаменитости. Цена объекта 8 500 000€. Подобных предложений немало по всей Европе.

Прогнозы развития сегмента элитного жилья

Учитывая текущую экономическую ситуацию в стране (введение западных санкций, снижение цен на нефть, колебания курса валют) на рынке элитных новостроек застройщики готовы к предоставлению скидок. Покупатели привлекаются в ходе переговорного процесса и с помощью акций. Относительно стабильные условия 1-го квартала 2015 года позволили затормозить падение долларовых цен на элитные домовладения. Однако осуществить переход с валютных прайсов на рублёвые в полном объёме не удалось.

Если говорить о покупке зарубежной недвижимости и об изменении предпочтений россиян, то достаточно вспомнить Грецию. Греческая экономика погрязла в рецессии, правительство старается договориться с кредиторами, греки вынужденно продают роскошные дома и виллы. Финансово состоятельные граждане России уже поняли, что жильё в Элладе (в том числе и элитное) стоит смешные деньги, и приступили к действию. Подобный вариант возможен и в других странах. Очевидно, не за горами и другие изменения в сфере зарубежной недвижимости элит «класса» – во Франции, Испании и других странах еврозоны экономику нельзя назвать вполне стабильной, благодаря политике Евросоюза.

Спрос на элитное жильё

Внимание к объектам VIP класса в разных странах варьируется. Все зависит от экономической стабильности этих государств. Там, где экономика стабильна, объём продаж остаётся на том же уровне либо немного снижается, где наблюдается экономический спад – фиксируется увеличение числа продаж.

В целом же, европейский рынок недвижимости в сегменте элитных объектов выглядит следующим образом: в Италии количество продаж объектов VIP класса составляет 14% от общего количества сделок, в Великобритании – 13%, во Франции – 12%, в Германии, Швейцарии, Испании, Монако – менее 11%.

Во всех этих государствах отмечен наибольший спрос на престижное жильё. Причин подобной востребованности может быть несколько:

  • Инвесторы с активом более 30 000 000€ рассчитывают на возможный доход, приобретая жильё в другой налоговой зоне. В этом случае создаётся целая сеть из объектов недвижимости в наиболее крупных городах и, соответственно, наиболее дорогих.
  • Покупка «второго дома» для постоянного проживания или отдыха.
  • Перевод части капитала в недвижимость – вариант сохранения средств.
  • Подтверждение или подчёркивание уровня своего статуса.

Граждане России приобретают иностранную недвижимость в нескольких странах:

  • Первое место принадлежит Великобритании, в частности, окрестностям Лондона, где очень живописная местность. Во-первых, недалеко от столицы. Во-вторых, районы спокойные. В-третьих, можно купить не только дом, но и земельный участок.
  • Далее, следует курортное жильё на юге Франции, в Италии и Швейцарии. Богатые россияне предпочитают отдыхать в уединении, и объекты выбирают соответствующие – отдельно стоящие виллы, шале и так далее.
Читайте также:
Бюджет поездки на Формулу-1 в Сочи + лайфхаки

Если дать характеристику элитной недвижимости по странам, проследить изменения спроса и предложений, определить выгодность инвестиционных направлений, то обзор будет выглядеть следующим образом.

  • Монако
  • Швейцария
  • Великобритания
  • Германия
  • Италия, Франция

Мировая суперэлита отдаёт предпочтение этому карликовому государству и чаще всего лондонские, нью-йоркские и московские инвесторы приобретают второй объект именно в Монако.

Однако рынок жилой недвижимости в стране значительно ограничен, за счёт чего новые строения очень ценятся, ведь основная часть жилых объектов строилась в 70-х годах прошлого века и большей частью не соответствует нынешним параметрам элитных домов.

В 2014 году из-за ослабления евро, спрос на недвижимость увеличился, что впоследствии привело к росту цен. Первоклассное жильё на территории Монако стоит в пределах 90 000€ за 1 м².

Так как государство не имеет выхода к морскому побережью, наблюдается большой спрос на объекты, расположенные у озёр, а именно Женевского, Цюрихского, озёра неподалёку от Лугано и горнолыжных курортов.

Число желающих купить подобную недвижимость давно превысило имеющиеся предложения. Причина, в наличии долгосрочной гарантии для инвестирования – выгодности вложений.

При покупке жилья иностранцы тратят на 17% больше средств, чем местные жители. В среднем бюджет иностранного покупателя варьирует от 2 700 000€ до 6 000 000€ и более.

Столица государства – Лондон, привлекает внимание покупателей элитной недвижимости уже несколько десятков лет, что не могло не отразится на стоимости.

Причины подобного спроса заключаются в стабильности, прозрачности экономики и политике страны, высоком уровне образовательной системы. Элитное жильё в Лондоне располагается на Мейфер (как Тверская в Москве) и Кенсингтон-Пэлэс-Гарденс (аналог Остоженки). Здесь стоимость одного квадратного метра достигает 40 000–57 000€.

К элитной недвижимости относятся также дома в загородных фешенебельных посёлках. Их стоимость исчисляется миллионами евро.

С годами элитный сегмент на рынке недвижимости страны приобретает все большую популярность у иностранцев.

Спрос на VIP объекты обусловлен приемлемыми ставками по процентам (для тех, кто берёт кредит), надёжной экономикой, присутствием в стране всемирно известных компаний (Ford, Toyota, Microsoft), расширением сферы СМИ и телекоммуникационной индустрии.

Элитная недвижимость Германии представлена пентхаусами, загородными резиденции, поместьями, уникальными виллами, возведёнными по авторским проектам. Их стоимость начинается от 5 500 000€.

Довольно часто покупатели элитной недвижимости находят между этими странами больше сходства, нежели различия.

Как правило, сделки заключают под впечатлением от великолепно проведённого отдыха. Если говорить об Италии, то больше всего приобретают недвижимость, находящуюся в Лигурии, Тоскане, Эимлии-Романья. Нельзя не упомянуть об итальянских озёрах – Комо, Маджоре, Изео. Объекты вблизи них также весьма востребованы, благодаря уникальности расположения. Это великолепные курорты, от них рукой подать как до моря, так и до альпийских склонов, плюс красивейшие пейзажи. В отношении Франции лидирует Лазурный Берег.

По части элитной недвижимости большой спрос на старинные особняки, поместья и виллы, стоимость которых начинается от 1 000 000-3 000 000€ и может достигать 450 000 000€ и более. В любом случае это хороший вариант долгосрочного инвестирования.

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Как выбрать квартиру для инвестиций? Директор департамента городских продаж ORDO Group Ольга Тараканова считает, что каждый, кто вкладывает средства в недвижимость, должен учитывать пять принципиальных критериев. Почти все эти рекомендации работают не только на рынке элитной недвижимости Москвы, но и в более доступных сегментах.

1. Исходные: цена и расположение

Сначала определитесь с конкретной суммой, которую вы готовы вложить. Не стоит растягивать бюджет и пытаться охватить весь рынок по принципу «плюс-минус километр». Цена – это один из двух основных параметров, которые вы должны дать вашему брокеру. В этом году обращайте внимание на новостройки: в них рублевые цены практически не отличаются от цен, которые были полтора года назад, что делает новостройки крайне привлекательными для инвестиций.

Читайте также:
Высшее образование в Литве и лучшие университеты

Стоимость апартаментов все еще примерно на 20%, а где-то и на 50% ниже аналогичного предложения квартир в одном и том же районе. Их определенно стоит рассмотреть. Во-первых, разница в цене сильно перекрывает сумму будущего налога на имущество, а во-вторых, есть большая вероятность скорой амнистии апартаментов и перевода их в жилой фонд, тогда и ставка налога будет меньше. Сейчас законодатели активно обсуждают эту тему.

Второй исходный параметр – расположение. Рынок элитной недвижимости последние пару лет развивается географически разнонаправлено. В продаже появились совершенно неожиданные объекты, поэтому обязательно проконсультируйтесь с вашим агентом или изучите аналитику независимых экспертов рынка. Многое из того, что заслуживает внимания инвестора, может быть в рамках закрытых продаж.

2. Стоимость коммунальных услуг

Обязательно поинтересуйтесь стоимостью коммунальных услуг. В это трудно поверить, но в некоторых элитных домах в центре Москвы эксплуатационные услуги стоят 550-600 рублей за кв. метр в месяц. При том что квартиры продаются по очень демократичной цене.

3. Этаж, вид и планировка

Рассматривайте квартиры не ниже третьего этажа. Квартиры на втором этаже можно смотреть, если цена на них на 20-25% ниже альтернативных вариантов в том же доме, если все окна выходят в тихие зеленые дворы и квартира достаточно инсолирована со всех сторон. На кухне необходимо отдельное окно, даже если кухонная зона по дизайн-проекту объединена с гостиной. В идеале санузлов должно быть столько же, сколько спален, или на один больше. (Если квартира без отделки, обращайте внимание на расположение стояков.) Ииз окон гостиной должен открываться вид минимум на 50-70 метров – необязательно на парки, реку или звезды Кремля. Достаточно, если это благоустроенный двор с детскими площадками или соседние здания.

4. Ликвидность

Даже если вы приобретаете квартиру для себя, узнайте у агента предполагаемую стоимость аренды и прогноз по цене продажи этой квартиры на ближайшие два-три года. Особенно это актуально для строящихся объектов. Мой опыт показывает, что сроки сдачи новостроек в Москве неоднократно переносят. Год-полтора – это в пределах нормы. Помните: ваша жизнь не стоит на месте, поэтому, покупая недвижимость, представьте, как вы будете ее продавать.

5. Документы

Наконец, тщательно изучите правоустанавливающие документы. Недавно я проверяла документы по двум новым объектам, которые поступили к нам на продажу. Оказалось, что собственник оформлял свидетельства на квартиры и машиноместа в одной из новостроек в центре на основании судебных решений. Происходило это накануне его сорокапятилетия, когда положено менять паспорт. Решение по квартире он получил до 45 лет и оформил свидетельство, а решение по машиноместам – после этой даты. Он получил свидетельства на машиноместа со старыми паспортными данными спустя полгода после получения нового паспорта. Интересно, что никто, включая его самого, не замечал этого почти три года. Если бы он вышел на сделку с такими документами, то регистрация была бы приостановлена со всеми вытекающими.

Не стоит принимать мгновенные решения о покупке квартиры, информацию о которой вы получили из непроверенного источника, тем более вносить аванс или задаток. Не поддавайтесь сиюминутным порывам, возьмите тайм-аут на два-три дня, чтобы взвесить все за и против. В долгие раздумья тоже ударяться не стоит. Если нашли «свою» квартиру, действуйте решительно. Достойные сбалансированные во всех отношениях объекты на рынке не задерживаются. В новостройках лучшие инвестиционные лоты по начальным ценам «уходят» за три-четыре месяца, на вторичном рынке лакомые кусочки также не задерживаются более двух-трех месяцев.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: